De no constar en la partida registral o en la declaración jurada del interesado el nacimiento de alguna obligación, el plazo de caducidad de las hipotecas que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas se computará desde la fecha de inscripción del gravamen. Ello se da en aplicación del nuevo criterio interpretativo establecido según el C Pleno del Tribunal Registral.

De tal manera, no se aplica el artículo 120 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios pues solo regula la caducidad de las hipotecas que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas que llegaron a nacer, mas no señala la inscripción.

Así lo ha precisado la Resolución Nº2568-2021-SUNARP-TR, de fecha 19 de noviembre de 2021.

Repasemos el caso

En primer lugar, se solicitó, al amparo de la Ley Nº 26639, la cancelación por caducidad de la hipoteca inscrita en el asiento de una partida electrónica del Registro de Predios de Arequipa.

Sin embargo, el registrador público del Registro de Predios de Arequipa denegó la inscripción, señalando que el tipo de obligación garantizada es determinada, por lo que se deberá acreditar mediante instrumento público el cómputo del plazo, desde el vencimiento de la obligación cierta, a efecto de poder computar el plazo de caducidad.

Dicha decisión fue impugnada por la solicitante, quien en los fundamentos de su apelación sostuvo que presentó copia certificada de un centro de conciliación, el cual tiene pleno valor ya que los centros de conciliación son autorizados por el Ministerio de Justicia, por tanto, el registrador debió calificar dichas copias certificadas como instrumento público y calificar positivamente la solicitud.

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¿Qué dijo el Tribunal Registral?

Ante ello, el Tribunal Registral precisó para el presente caso, que mediante Ley Nº26639 se introdujo el mecanismo en virtud del cual el interesado se encuentra facultado para solicitar el levantamiento de cargas reales o gravámenes que se encuentran inscritos en la partida registral y que por diversas razones no han sido canceladas a pesar del tiempo transcurrido.

Conforme a lo expuesto, a partir de la vigencia de esta norma se introduce un nuevo modo de extinguir las hipotecas, esto es, mediante la caducidad.

Plazos extintivos y caducidad

La referida norma ha previsto dos plazos extintivos: i) para gravámenes que no garantizan créditos, diez años desde la fecha de inscripción de la garantía; y ii) para gravámenes que sí garantizan créditos, diez años desde la fecha del vencimiento del crédito.

Ahora bien, para el caso de obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas que garantice la hipoteca, el artículo 120 del nuevo Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios establece una condición para la caducidad de tales gravámenes: que se acredite el nacimiento de la obligación futura, eventual o indeterminada.

Por ello, establece que el plazo de diez años debe computarse desde el vencimiento de la obligación garantizada.

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Cambio en el criterio interpretativo

Cabe señalar, que anteriormente, en aplicación del artículo 120 del nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se consideraba que no habiéndose hecho constar en el registro tales obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas, debía acreditarse el nacimiento de las mismas.

De tal manera, ello originaba su imposible cumplimiento para aquellos casos en los que estas obligaciones no habían surgido nunca y, por tanto, no se hicieron constar en el registro. Con este criterio estas hipotecas simplemente nunca caducaban.

Por ello, se cambió de criterio interpretativo, para cumplir con el objetivo de la ley, cual es, la caducidad de las hipotecas que no se encuentran vigentes y considerar que, si no se hace constar ante el Registro dichas obligaciones, entonces, éstas no nacieron. En esa línea, se aprobó un nuevo criterio en el C Pleno del Tribunal Registral.

Siendo así, en el presente caso el registrador consideró que al no constar en la escritura pública del año 2009 la fecha de vencimiento de la obligación, la hipoteca caducará solo si se acredita fehacientemente con instrumento público el cómputo del plazo, conforme al segundo párrafo del artículo 120 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

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Conclusión del caso

Entonces, habiéndose determinado ello y teniendo en cuenta que se trata de obligaciones indeterminadas, futuras o eventuales, el plazo de caducidad aplicable al presente caso es el que se computa desde la fecha de inscripción del gravamen de conformidad con el acuerdo aprobado en el Pleno C antes citado.

En ese sentido, si la hipoteca se registró en mérito del título Nº35959 del 7/5/2009, a la fecha ya han transcurrido más de diez años desde su inscripción, por lo tanto, se ha verificado la caducidad del gravamen.

Por consiguiente, corresponde revocar la observación formulada por el registrador.

Por tales razones, el Tribunal Registral revocó la observación formulada por el registrador público del Registro de Predios de Arequipa al título referido, y dispuso que se proceda a su inscripción.

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