La compraventa de inmuebles es una de las transacciones más importantes y de mayor riesgo que realiza un ciudadano peruano. Representa típicamente la inversión más significativa en la vida de una persona, lo que lamentablemente la convierte en blanco frecuente de estafadores. Esta guía detalla el proceso legal correcto y las medidas preventivas esenciales para protegerse.
Por Qué el Riesgo es Tan Alto en Perú
Peru enfrenta una problema particular de fraude inmobiliario debido a varios factores:
- Informalidad en títulos: Muchas propiedades no están correctamente registradas en SUNARP
- Ventas múltiples: Un mismo inmueble puede ser vendido a varios compradores por estafadores
- Documentos adulterados: Falsificación de poderes, firmas notariales, partidas registrales
- Ocupantes sin título legal: Personas que ocupan sin ser propietarios intentan vender
- Hipotecas ocultas o embargos: Vendedores ocultan deudas que afectan la propiedad
La mejor defensa es comprender el proceso legal correcto y seguirlo religiosamente.
Los Cuatro Requisitos Documentales Iniciales (ANTES de cualquier negociación)
Antes de negociar precio, debes verificar estos cuatro documentos clave del inmueble:
1. Copia Literal de la Partida Registral (Del SUNARP)
Este es el documento más importante:
Qué contiene:
- Nombre del propietario inscrito
- Descripción detallada del inmueble (ubicación, área, linderos)
- Historial completo de todas las transferencias previas
- Cargas y gravámenes: Hipotecas, embargos, servidumbres, limitaciones
- Datos de inscripción y oficina registral
Cómo obtenerlo:
- En línea: SUNARP (enlinea.sunarp.gob.pe)
- Costo: S/ 6 por hoja
- Tiempo: máximo 3 días hábiles
- Se envía por correo electrónico
Por qué es crítico:
- Confirma quién es realmente el propietario (no lo que te dice oralmente)
- Revela si hay hipotecas, embargos, o juicios pendientes
- Muestra el historial de compraventas (si fue vendida múltiples veces a diferentes personas, es FRAUDE)
Red flag inmediata: Si el vendedor NO puede o se rehúsa a entregar la Copia Literal, NO NEGOCIES.
2. Certificado Registral Inmobiliario (CRI)
Complementa la Copia Literal con información más detallada:
Información adicional:
- Estado legal del predio
- Problemas judiciales pendientes
- Cualquier litigio que afecte la propiedad
- Libertad de cargas
Cómo obtenerlo:
- A través de SUNARP
- Costo: aproximadamente S/ 10-15
- Tiempo: 1-3 días hábiles
3. Hoja de Resumen (HR) y Plano Urbano (PU)
Documentos municipales esenciales:
La Hoja de Resumen (HR):
- Dirección oficial del inmueble
- Uso de la propiedad (residencial, comercial, mixto)
- Valor reglamentario del bien según Reglamento Nacional de Tasaciones
- Importante: El precio de compraventa NO PUEDE SER MENOR a este valor reglamentario (evita aparentar fraude tributario)
El Plano Urbano (PU):
- Ubicación dentro del distrito
- Relación con vías públicas y edificios circundantes
Cómo obtenerlos:
- En la municipalidad del distrito
- Costo: mínimo (S/ 20-50)
- Tiempo: 3-7 días hábiles
- Necesitas: DNI, partida registral
4. Certificado de Cargas y Gravámenes (Libertad de Deuda)
Verifica si hay limitaciones sobre la propiedad:
Qué revela:
- Hipotecas pendientes
- Embargos judiciales
- Obligaciones tributarias pendientes
- Restricciones de dominio
- Derechos de terceros (servidumbres, usufructos)
Importancia crítica:
- Si hay hipoteca activa: el banco es acreedor de la propiedad
- Si hay embargo: la propiedad está siendo disputada judicialmente
- Si hay deuda tributaria: pasas a ser responsable de pagarla
Los Cinco Pasos Legales de la Compraventa
Una vez verificados los documentos anteriores, la compraventa formal sigue esta secuencia:
Paso 1: Promesa de Compraventa (Contrato Preliminar)
Naturaleza:
- Contrato privado entre comprador y vendedor
- Documento preliminar que formaliza la intención de comprar
- Genera obligación de ambas partes a completar la compraventa
Contenido mínimo:
- Identificación clara del comprador y vendedor
- Descripción detallada del inmueble (dirección, partida registral, área)
- Precio acordado
- Forma de pago y plazos
- Cuota de separación: Cantidad que anticipa el comprador para «reservar» la propiedad
- Típicamente 5-10% del precio total
- Es garantía de que comprador está serio
- Se descuenta de precio final si se completa; se pierde si comprador no continúa
Quién debe redactarlo:
- Idealmente un abogado inmobiliario o notario
- Nunca solo entre ustedes sin asesoría legal
Consecuencias legales:
- Genera obligación legal de completar la transacción
- Incumplimiento puede resultar en demanda
- Cuota de separación es ejecutable si comprador no continúa
Plazo típico:
- 2-4 semanas después de firma
Paso 2: Minuta de Compraventa (Contrato Formal)
La minuta es el contrato formal que va al notario:
Contenido imprescindible:
- Identificación de partes:
- Nombres completos, DNI, domicilios
- Estado civil (casado/a, soltero/a) — CRÍTICO
- Si es casado/a: AMBOS cónyges deben firmar (régimen de sociedad de gananciales)
- Descripción exhaustiva del inmueble:
- Dirección completa y referencias
- Partida registral
- Área total (terreno y construcción)
- Linderos (colindantes)
- Número de ambientes
- Cualquier característica especial
- Precio y forma de pago:
- Monto total en números y letras
- Desglose si hay pagos parciales
- Fechas de pagos
- Método (transferencia bancaria, cheque, efectivo)
- Jamás en efectivo sin documentación
- Obligaciones del vendedor:
- Entregar inmueble libre de cargas
- Pagar arbitrios pendientes hasta fecha de venta
- Garantizar condiciones acordadas
- Ceder derechos de agua, servicios, etc. (si aplica)
- Obligaciones del comprador:
- Pagar precio acordado en plazo fijado
- Hacerse cargo de arbitrios desde fecha de entrega
- Cláusulas de protección:
- Fecha clara de entrega del inmueble
- Penalidades por retraso en entrega
- Condiciones del inmueble en entrega
- Qué sucede si hay diferencia en área real vs. documentada
Quién redacta la minuta:
- Abogado inmobiliario (recomendado)
- Notario
- Jamás dejes que solo el vendedor o su abogado la redacten
Revisión legal previa:
- Antes de firmar, un abogado independiente DEBE revisar
- Costo: S/ 200-500
- Tiempo: 2-3 días
- Vale cada sol gastado para evitar cláusulas adversas
Firmas y autenticación:
- Ambas partes firman ante abogado (al mínimo)
- Idealmente ante notario
- Se incluye huella digital
- Genera 2-3 copias
Plazo de vigencia:
- Típicamente la minuta tiene validez de 90-120 días
- Debe elevarse a escritura pública antes de vencer
Paso 3: Elevación a Escritura Pública (Ante Notario)
Esta es la formalización legal definitiva:
Qué es la Escritura Pública:
- Documento oficial redactado y autorizado por notario público
- Tiene máxima validez legal
- Es el título que se inscribe en SUNARP
- Única manera de transferir propiedad registralmente
Documentos requeridos ante notario:
Del comprador:
- DNI vigente (original + copia)
- Copia literal de la partida registral del inmueble
- Comprobante de pago de autovalúo (HR y PU)
- Minuta firmada
Del vendedor:
- DNI vigente (original + copia)
- Acreditación como dueño: Partida registral a su nombre
- Declaración jurada del impuesto predial pagado
- Minuta firmada
Ambos:
- Constancia de sufragio: Comprobante de haber votado en últimas elecciones
- Si NO votaron: prueba de haber pagado la multa electoral
- Notario verifica automáticamente en sistema del JNE
Verificaciones del notario:
- Coteja datos de las partes con DNI
- Verifica que vendedor sea realmente propietario inscrito
- Confirma que precio está completo o parcialmente pagado
- Redacta escritura con todos los datos
- Ambas partes firman ante el notario (obligatorio)
Costo notarial:
- Típicamente: S/ 700-1,200
- Calculado como porcentaje del valor de venta
- Varía por notaría
- El comprador usualmente paga (aunque podría negociarse)
Tiempo de tramitación:
- Notaría: 3-7 días hábiles
- Depende de carga de trabajo del notario
Paso 4: Inscripción en SUNARP (Registros Públicos)
Este es el paso que hace oficial el cambio de propietario:
Documentos presentados ante SUNARP:
- Parte notarial de la escritura pública (enviado por notario)
- Formulario de solicitud de inscripción
- Pago de tasa registral
- Certificados de cargas y gravámenes (si es necesario)
Verificaciones de SUNARP:
- Registrador coteja datos de la escritura con la partida registral vigente
- Verifica que datos del vendedor coincidan con partida
- Confirma que precio está pagado completamente
- Revisa que no haya vicios o impedimentos legales
Plazo de inscripción:
- Típicamente: 7-15 días hábiles
- Depende de flujo de trabajo de SUNARP
- Una vez inscrito: eres propietario oficial ante el Estado
Resultado final:
- Nueva partida registral a nombre del comprador
- Cancelación de partida anterior (se registra el cambio)
- Documento comprobando inscripción (expedido por SUNARP)
Paso 5: Entrega del Inmueble
Entrega física de la propiedad:
- Generalmente ocurre después de escritura pública
- Puede ser antes si hay acuerdo
- Comprador asume posesión y riesgos
- Se levanta acta de entrega describiendo estado
Las Estafas Más Comunes y Cómo Evitarlas
Basado en reportes de SUNARP, Defensoría del Consumidor e INDECOPI, estas son las estafas más frecuentes:
Estafa N° 1: Venta Múltiple del Mismo Inmueble
Cómo funciona:
- Estafador falsifica documentos o se presenta como propietario
- Vende la MISMA propiedad a múltiples compradores
- Cada comprador creyendo que es el único propietario
- Algunos depositan dinero por separado
Señales de alerta:
- Vendedor que NO puede mostrar partida registral original
- Insistencia en no ir ante notario
- Ofrece firmeza del precio anormalmente baja
- Presión para pagar antes de documentar
Cómo evitarla:
- Obtener INMEDIATAMENTE copia literal de partida registral
- Verificar en SUNARP online: ¿cuántas personas aparecen como propietarias?
- Si aparecen múltiples transferencias rápidas: SOS
- Ir ante notario ANTES de hacer pagos
- Notario verifica que vendedor sea realmente propietario
Estafa N° 2: Documentos Adulterados
Cómo funciona:
- Falsificación de poderes notariales
- Copias literal falsificadas de SUNARP
- Firmas adulteradas en escrituras
- Sellos notariales falsificados
Señales de alerta:
- Documentos con inconsistencias (fechas que no cuadran)
- Partida registral de muy baja calidad (fotocopia muy antigua)
- Vendedor que no quiere llevar documentos originales ante notario
- Referencias de «contactos en SUNARP» para «apurar trámites»
Cómo evitarla:
- NUNCA confíes en copias que te da el vendedor
- Solicita DIRECTAMENTE a SUNARP o municipalidad
- Lleva documentos originales ante notario oficial
- Notario autentica mediante verificación registral en línea
Estafa N° 3: Propiedades con Hipotecas Ocultas
Cómo funciona:
- Vendedor aparentamente es propietario pero el bien está hipotecado
- No revela que hay deuda con banco
- Comprador descubre después de comprar que banco tiene derecho
- Comprador puede perder la propiedad
Señales de alerta:
- Vendedor rehúsa presentar certificado de cargas
- Dice «está en trámite» la liberación de hipoteca
- Presiona para cerrar rápido
- Ofrece precio muy bajo (porque sabe que hay problemas)
Cómo evitarla:
- OBLIGATORIO: Solicitar certificado de cargas y gravámenes
- Debe indicar: «LIBRE DE CARGAS Y GRAVÁMENES»
- Si tiene hipoteca: vendedor DEBE pagarla ANTES de transferencia
- En escritura pública, incluir cláusula: «se transfiere libre de cargas»
- Notario verifica esto
Estafa N° 4: Ocupantes sin Título Legal
Cómo funciona:
- Persona ocupa una propiedad sin ser propietaria
- Intenta venderla a comprador de buena fe
- Verdadero propietario aparece después
Señales de alerta:
- Ocupante que no aparece en partida registral
- Venta a precio mucho más bajo que mercado
- No hay documentos formales de propiedad anterior
- Propietario registral es tercero que «no está disponible»
Cómo evitarla:
- Verificar SIEMPRE que vendedor aparezca en partida registral ACTUAL
- Si no aparece: NO es propietario legal
- Si hay un «poder» de verdadero propietario: verificarlo ANTE SUNARP
- Notario no procede si vendedor no es propietario
Estafa N° 5: Propiedades en Litigio o Embargadas
Cómo funciona:
- Propiedad está siendo disputada judicialmente
- O está embargada por banco/deudas
- Vendedor oculta esto
- Comprador descubre que no puede disponer libremente
Señales de alerta:
- Certificado de cargas muestra: «EMBARGO», «DEMANDA REIVINDICATORIA PENDIENTE»
- Múltiples inscripciones de «inhibición de dominio»
- Vendedor que no puede explicar cargas existentes
Cómo evitarla:
- Certificado de cargas y gravámenes DEBE estar limpio
- Si hay alguna carga: exigir que se cancele ANTES de compra
- Si litigio pendiente: NO COMPRES (el tribunal puede reversar la venta)
Estafa N° 6: «Ofertas Imperdibles» (Presión Psicológica)
Cómo funciona:
- Vendedor ofrece propiedad 40-50% por debajo del precio de mercado
- Crea urgencia: «otros compradores interesados», «solo hoy»
- Presiona para pagar antes de documentar
- Roba dinero
Señales de alerta:
- Precio irreal para la zona y características
- Presión excesiva para pagar antes de verificar documentos
- Insistencia en transacciones en efectivo
- Demora en conseguir documentos básicos
Cómo evitarla:
- Investiga precios reales en la zona (compara con otras propiedades)
- Si diferencia es >30% más baja: investigar por qué
- Nunca pagues antes de tener documentos verificados
- Tómate tu tiempo (una buena propiedad espera, los estafadores presionan)
Medidas Preventivas Generales (Desde el Inicio)
Estas medidas protegen en TODOS los casos:
Investigación Previa del Vendedor
- Verificar si es empresa inmobiliaria: consultar RUC en SUNAT
- Proyectos previos: revisar en SUNARP si están inscritos correctamente
- Reputación online: Google, redes sociales, comentarios
- Solicitar referencias de compradores anteriores
- Contactar al Colegio de Agentes Inmobiliarios
Visita Física Obligatoria
- Ver la propiedad en persona (no creer solo en fotos)
- Verificar que coincida con descripciones
- Hablar con vecinos: ¿cuánto tiempo la han visto ocupada?
- ¿Quién vive actualmente? ¿Desde cuándo?
Consulta con Abogado Especializado
- Costo: S/ 300-800 para revisión completa
- Debe estar especializado en derecho inmobiliario
- Revisa documentos, contrato, títulos
- Vale cada sol para evitar fraudes de miles
Método de Pago Trazable
- NUNCA en efectivo en mano
- Transferencia bancaria (deja rastro)
- Cheque (es rastreable)
- Cada pago: pedir recibo oficial con detalles
- Documentar TODOS los pagos
Documentación por Escrito
- Acuerdos verbales VALEN POCO ante tribunal
- TODO debe estar en minuta: precio, plazos, condiciones
- Comprobantes de pago: guardar todos
- Conversaciones importantes (WhatsApp, email): guardar
El Costo Real de la Compraventa
Para que presupuestes adecuadamente:
| Concepto | Costo Aproximado |
|---|---|
| Documentos técnicos (planos, HR, PU) | S/ 100-300 |
| Copia Literal + CRI (SUNARP) | S/ 50-100 |
| Asesoría legal (revisión documentos) | S/ 300-800 |
| Minuta y trámite notarial | S/ 700-1,200 |
| Tasa registral SUNARP | S/ 100-300 |
| TOTAL (sin precio del inmueble) | S/ 1,250-2,700 |
Resumen de los Pasos Correctos en Orden
- ✓ Obtener Copia Literal de SUNARP (S/ 6)
- ✓ Verificar que vendedor sea propietario inscrito
- ✓ Solicitar Certificado de Cargas (debe estar «LIBRE»)
- ✓ Obtener HR y PU de municipalidad
- ✓ Redactar Promesa de Compraventa (abogado)
- ✓ Pagar cuota de separación (5-10%)
- ✓ Redactar Minuta (abogado o notario)
- ✓ Revisar minuta con abogado independiente
- ✓ Firmar Minuta (ambas partes)
- ✓ Elevar a Escritura Pública ante notario
- ✓ Pagar saldo de compra (transferencia bancaria)
- ✓ Obtener tasa de inscripción
- ✓ Inscribir en SUNARP
- ✓ Obtener nueva partida registral
- ✓ Recibir la propiedad
Siguiendo estos pasos religiosamente, el riesgo de fraude se reduce dramáticamente. La clave es: nunca confiar solo en la palabra del vendedor, siempre documentar, siempre verificar en fuentes oficiales, y siempre usar abogado especializado.