La prescripción adquisitiva, también conocida como «usucapión», es un mecanismo legal que permite que una persona adquiera la propiedad de un bien inmueble mediante la posesión continua, pacífica y pública durante un período establecido por la ley. Es una de las formas más antiguas de adquirir propiedad y sigue siendo extraordinariamente relevante en Perú, especialmente en contextos de informales idad y conflictos sobre tierras.
Marco Legal Fundamental
El artículo 950 del Código Civil Peruano establece la base legal:
«La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.»
Esta disposición reconoce dos vías diferentes para adquirir propiedad por prescripción, cada una con requisitos y plazos distintos.
Los Dos Tipos de Prescripción Adquisitiva
Prescripción Ordinaria (Corta): 5 Años
La prescripción ordinaria es más rápida pero requiere cumplir con requisitos adicionales específicos:
Requisitos específicos:
- Posesión continua, pacífica y pública (igual que la extraordinaria)
- Justo título: Documento válido que aparenta transmitir la propiedad
- Buena fe: Creencia sincera de que el título es válido
¿Qué es «justo título»?
Un justo título es un documento que aparenta transmitir legitimamente la propiedad, como una compraventa, donación, o promesa de venta. No necesita ser perfectamente válido; basta que conste por escrito y que razonablemente parezca transmitir dominio.
Ejemplo: Si compras un terreno a alguien que después resulta no ser propietario, pero tuviste la compraventa escrita, tienes justo título.
¿Qué es «buena fe»?
La buena fe es la creencia sincera de que el título es válido y te autoriza a ser propietario. No requiere que investigues exhaustivamente al vendedor; basta ignorancia razonable de los vicios.
Ejemplo: No sabías que el vendedor había robado el bien; actuaste de buena fe creyendo su palabra y el documento que firmó.
Plazo: 5 años desde el inicio de la posesión continua, pacífica y pública.
Cuándo aplicar: Cuando tienes un documento de transferencia (compraventa, donación, etc.) y actuaste de buena fe al creer en su validez.
Prescripción Extraordinaria (Larga): 10 Años
La prescripción extraordinaria es más lenta pero no requiere documentación previa:
Requisitos específicos:
- Posesión continua, pacífica y pública COMO PROPIETARIO
- NO requiere justo título
- NO requiere buena fe
Cuándo aplicar: Cuando no tienes documento alguno de compra, o el documento es claramente inválido o nulo.
Plazo: 10 años de posesión continua, pacífica y pública.
Ejemplo: Ocupas un terreno abandonado por 10 años sin ningún documento previo; después de 10 años, puedes prescribir.
Ventaja: No necesitas probar que creías tener derecho o que el título era válido; simplemente demuestra la posesión continua.
Los Cuatro Requisitos Fundamentales (Ambos Tipos)
Independientemente de si es ordinaria (5 años) o extraordinaria (10 años), DEBEN CONCURRIR SIMULTÁNEAMENTE cuatro requisitos—no basta cumplir algunos:
1. Posesión Continua
La posesión debe ser constante, sin interrupciones significativas:
Qué significa:
- Ejercer control sobre el bien de manera habitual
- No necesita presencia física diaria
- Viajar, trabajar fuera, o ausentarse temporalmente NO interrumpe si mantienes radicar habitual
Cómo acreditarla:
- Recibos de luz, agua, gas de los últimos 10 años
- Autovalúos prediales anuales
- Documentos a tu nombre con dirección del inmueble
- Mejoras hechas (construcción, reparación)
- Testimonios de vecinos
Interrupción Natural (única forma reconocida judicialmente):
- Pierdes la posesión del bien (alguien más te expulsa)
- Si recuperas antes de 1 año: plazo continúa desde donde se interrumpió
- Si no recuperas dentro de 1 año: comienza de cero el plazo prescriptorio
- Si sentencia te restituye: se recupera el plazo
Importante: La jurisprudencia peruana ha establecido que NO existe «interrupción civil». Esto significa que una demanda reivindicatoria en tu contra NO automáticamente interrumpe el plazo prescriptorio. La jurisprudencia del Segundo Pleno Casatorio Civil fue clara: mientras se ejerza la posesión con contradictorio legal, la posesión sigue siendo continua.
2. Posesión Pacífica
La posesión debe ejercerse sin violencia física ni moral:
Qué significa:
- Adquiriste la posesión sin usar fuerza, intimidación o engaño violento
- No hay reclamos agresivos del antiguo propietario durante los 10 años
- Ejerces sin tensión constante con terceros
Cómo NO es pacífica:
- Si el antiguo propietario interpone demanda reivindicatoria (reclamo de propiedad)
- Si demanda penalmente por usurpación
- Si hay proceso de desalojo por ocupación precaria contra ti
- Si hay querella penal de invasión
Jurisprudencia importante: La Corte Suprema ha establecido que una acción reivindicatoria del antiguo propietario—incluso si es desestimada años después—afecta la pacificidad de la posesión, porque muestra que no fue ejercida de forma pacífica (sin oposición legal).
3. Posesión Pública
La posesión debe ser visible y conocida por la comunidad:
Qué significa:
- A «vista y paciencia de todos», incluso autoridades locales
- Cercar el terreno (cercamiento físico es importante)
- Ser contribuyente tributario (pagar impuesto predial al municipio)
- Radicar en el inmueble de forma habitual y notoria
- Hacer mejoras visibles (construcción, cultivo, mantenimiento)
Cómo acreditarla:
- Recibos de pagos de tributos/contribución predial
- Certificado municipal de posesión
- Fotos del predio cercado y ocupado
- Testimonios de vecinos sobre tu ocupación visible
- Actas de autoridades locales mencionando tu presencia
No es pública si:
- Ocupas secretamente sin cercar
- Nadie sabe que posees (nadie te ve en el predio)
- No pagas tributos (no consta en municipio)
4. Posesión en Concepto de Propietario
La posesión debe ejercerse como si fueras dueño absoluto:
Qué significa:
- Comportarte como propietario, no como arrendatario, cuidador, o depositario
- Tomar decisiones sobre el bien (vender, alquilar, construir, si pudiera)
- Cercar el predio
- Hacer mejoras o reparaciones sin pedir permiso
- Cobrar rentas si lo alquilas
- Pagar impuestos como dueño
Cómo NO es como propietario:
- Si tienes un contrato de alquiler vigente (eres arrendatario)
- Si simplemente cuidas el bien por encargo
- Si está bajo depósito o usufructo
- Si eres judicialmente reconocido como mero poseedor, no propietario
Procedimientos: Notarial vs. Judicial
Perú ofrece dos caminos diferentes para formalizar la prescripción adquisitiva, cada uno con ventajas y requerimientos distintos:
Ruta 1: Prescripción Notarial (Más Rápida)
Aplicable a:
- Predios URBANOS (edificados o no edificados)
- Terrenos ubicados en zonas urbanas
- Especialmente para predios sin oposición esperada
Procedimiento paso a paso:
- Recopilación de documentación — Reunir todos los documentos técnicos, legales y personales (detallados abajo)
- Presentación ante notario — El solicitante (o su abogado) presenta solicitud firmada ante el notario de la provincia donde ubica el inmueble
- Solicitud autorizada por abogado
- Acompañar todos los documentos
- Anotación preventiva en SUNARP — El notario solicita anotación inmediata en el Registro de Predios
- Registro provisional que avisa a terceros
- Sin costo adicional
- Publicaciones obligatorias — Notario publica avisos:
- En «El Peruano» (Diario Oficial) por 3 días
- En otro diario de mayor circulación por 3 días
- Intervalo de 3 días útiles entre publicaciones
- Se notifica al titular registral anterior, transferentes, colindantes
- Constatación notarial — Notario concurre al inmueble para:
- Verificar que la posesión es pública y pacífica
- Tomar declaración de los testigos propuestos (3-6 personas mayores de 25 años)
- Levantar acta de la verificación
- Período de oposición — Transcurren 25-30 días útiles desde última publicación
- Cualquier tercero puede oponerse alegando derechos
- Si hay oposición: proceso se suspende y se remite al Poder Judicial
- Otorgamiento de Escritura Pública (si no hay oposición):
- Notario extiende Escritura Pública declarando prescripción
- Inserta copias de avisos, actas, documentación
- Formalmente válido
- Remisión a Registros Públicos — Notario envía:
- Escritura Pública o Formulario Registral
- Planos certificados
- Solicitud de inscripción
- Inscripción en SUNARP:
- Cancela asiento a favor del antiguo propietario
- Abre nuevo asiento registral a tu nombre
- Eres ahora propietario inscrito
Plazo total: Aproximadamente 6 meses desde ingreso hasta inscripción
Ventajas:
- Mucho más rápido que vía judicial
- Menos formal, más accesible
- Menos costo
- Notario maneja todo administrativo
Desventajas:
- Solo para predios urbanos
- Si hay oposición, pasa a judicial igual
- Requiere que no haya disputa
Ruta 2: Prescripción Judicial (Más Formal)
Aplicable a:
- Bienes muebles o inmuebles (urbanos y rurales)
- Cuando hay oposición esperada del antiguo propietario
- Cuando es predios rústicos
Procedimiento paso a paso:
- Presentación de demanda — Ante Juzgado Civil como proceso abreviado
- Solicitud de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio
- Interposición de demanda (puede ir sin abogado obligatoriamente, pero recomendable)
- Acompañar documentación
- Admisión y traslado — Juez admite demanda
- Se notifica al demandado (antiguo propietario inscrito)
- Demandado tiene 10 días para responder
- Contestación — Demandado se defiende
- Presenta sus argumentos
- Ofrece pruebas
- Audiencia única — Ante juez:
- Ambas partes presentan argumentos orales
- Se actualizan pruebas
- Testigos declaran (bajo juramento)
- Se cuestiona y contracuestiona
- Sentencia — Juez dicta resolución:
- Declara fundada (estimatoria) o infundada (desestimatoria) la demanda
- Si estimatoria: declara que eres propietario
- Recurso de apelación (opcional):
- Si alguna parte no está conforme, apela
- Segunda instancia ante Sala Civil
- 30-60 días adicionales
- Sentencia firme — Once «apelable period» expires or appeal resolved:
- Sentencia deviene firme y ejecutoriada
- Es un título válido para inscripción
- Inscripción en SUNARP:
- Con copia de sentencia firme
- Acompañar documentación
- Se inscribe como propietario
Plazo total: 12-24 meses típicamente
Ventajas:
- Aplicable a cualquier propiedad (urbana, rural, muebles)
- Definitivo si hay disputas
- Juez resuelve basándose en pruebas
- Sentencia es título inscribible
Desventajas:
- Mucho más lento
- Más formal y costoso
- Requiere participación en proceso judicial
- Demandado puede oponer defensa fuerte
Requisitos Documentales Específicos
Tanto para notarial como judicial, debes reunir evidencia en tres categorías:
Documentos Técnicos (Esenciales)
- Plano de ubicación — Ubicación general del predio
- Georreferenciado (coordenadas GPS)
- Visado por municipalidad
- Plano de localización — Ubicación precisa respecto a vías circundantes
- Visado por autoridad municipal
- Plano perimétrico — Perímetro exacto del bien inmueble
- Con medidas de colindancias
- Firmado por arquitecto o ingeniero colegiado
- Visado por municipalidad
- Memoria descriptiva — Descripción física del inmueble
- Número de ambientes (si hay construcción)
- Materiales
- Estado de conservación
- Firmado por profesional colegiado
- Visado municipalmente
- Certificado de búsqueda catastral — De SUNARP
- Confirma descripciones del predio
- Copia literal registral — Del último propietario inscrito
- Identifica a quién aparece actualmente inscrito
Documentos Legales
- Solicitud formal — Escrita y firmada por:
- Solicitante (persona que reclama prescripción)
- Testigos propuestos (3-6 personas)
- Autorizada por abogado
- Copia de DNI — Del solicitante
- Identificación válida
- Certificación municipal — De autoridad local
- Quién consta en registros municipales como propietario/poseedor
- Situación catastral actual
Documentos Personales (Prueba de Posesión – Crucial)
- Recibos de servicios básicos — Últimos 10 años:
- Luz (REC, EDELNOR, Enel)
- Agua (SEDAPAL, municipio)
- Gas (si aplica)
- FUNDAMENTAL: A tu nombre, con dirección del inmueble
- Autovalúos prediales — Últimos 10 años:
- Documentos municipales que evalúan la propiedad
- Muestran que consta en registros municipales
- Recibos de pagos de tributos/contribución predial:
- Comprobantes de pago de impuestos al predio
- Demuestra reconocimiento de posesión
- Documentos diversos — Cualquier documento a tu nombre con la dirección:
- Facturas de compra (de materiales, alimentos, servicios)
- Contratos de construcción o reparación
- Constancias de posesión (emitidas por notario)
- Partidas de nacimiento, matrimonio si indican domicilio
- Licencia de funcionamiento (si es comercio)
- Actas notariales de presencia
- Testimoniales — Declaración de testigos:
- Mínimo 3, máximo 6 personas
- Mayores de 25 años preferentemente
- Vecinos que conozcan tu posesión
- Bajo juramento ante notario o juez
- Deben atestar que poseías el bien durante los 10 años
- Que fue pública, pacífica, continua
Suma de Posesiones (Artículo 898): Un Atajo Legal
Un mecanismo importante es la suma de posesiones, regulada en el artículo 898 del Código Civil:
Concepto: Si posees un bien 7 años y luego alguien más te lo transmite válidamente, y esa persona poseyó 3 años antes, los plazos se suman: 7 + 3 = 10 años.
Requisitos para suma válida:
- Transmisión válida — El anterior poseedor te lo pasó válidamente
- Ejemplo: compraventa auténtica, donación válida
- NO si fue fraude o sin justo título
- Homogeneidad — Ambos poseedores actuaban como propietarios
- No se suman si uno era arrendatario y otro propietario
- Justo título en suma ordinaria — Si usas suma para ordinaria (5 años)
- Debe haber transferencia con justo título
Ejemplo práctico:
- Persona A ocupa terreno 8 años como propietario
- A vende válidamente a Persona B mediante compraventa
- B lleva 2 años de posesión
- Resultado: B puede inscribir prescripción ordinaria (5 años) inmediatamente (tiene 8 + 2 = 10 años, más que los 5 requeridos)
Cómo acreditarla en proceso:
- Presentar documentos que prueben transmisión válida (compraventa, escritura)
- Documentos de A probando su posesión
- Documentos de B probando su posesión
- Testigos que conozcan historia completa
Prescripción Contra Tabulas (Contra Registros)
Un caso especial es cuando el bien ya está inscrito en SUNARP a nombre de otra persona y tú llevas 10 años poseyéndolo públicamente. Esto se llama «prescripción contra tabulas»:
Procedimiento:
- Requiere demanda judicial (no vía notarial)
- Debes mencionar expresamente al titular registral
- Los requisitos de prescripción se aplican igual
- Si declara fundada la demanda, la sentencia cancela el asiento anterior
Jurisprudencia: Aunque el Código Civil no lo regula explícitamente, es deducible del artículo 505 del Código Procesal Civil.
Bienes del Estado: Imprescriptibilidad Relativa
Un aspecto importante es el cambio introducido por la Ley 29618 (promulgada 25 de noviembre de 2010):
Cambio legislativo:
- Predios de dominio privado del Estado se declararon imprescriptibles después de 25/11/2010
- Esto significa que no puedes prescribir DESPUÉS de esa fecha sobre propiedades estatales
Excepción importante:
- SI cumpliste los 10 años de posesión ANTES de la Ley 29618 (es decir, terminaste de contar los años antes de noviembre 2010), tienes derecho a prescribir
- La ley NO es retroactiva para quien ya había completado su plazo
Aplicación práctica: Si iniciaste posesión en 2000 y la ley entra en vigor en 2010, terminaste tu plazo antes de la ley, por lo que puedes prescribir.
Interrupción Natural y Recuperación
El artículo 953 del Código Civil establece el único tipo de interrupción reconocida:
«Se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por sentencia se le restituye».
Implicaciones prácticas:
- Si pierdes la posesión (alguien más entra):
- Si recuperas dentro de 1 año: tu plazo original continúa desde donde se interrumpió
- Si no recuperas o pasan más de 1 año: comienza nuevo plazo de cero
- Si sentencia judicial te restituye:
- Tu plazo original se recupera completamente
Caso Práctico Completo
Supongamos eres ciudadano peruano que deseas prescribir un terreno urbano:
Hechos:
- Compraste terreno a «Juan» en 2013 mediante compraventa formal
- Juan después desapareció; resultó que no era propietario inscrito
- Posees continuamente desde 2013 (13 años ahora = 2026)
- Cercaste, pagaste tributos, tenía luz, agua, servicios
- Nunca ha habido demanda reivindicatoria contra ti
- Varios vecinos pueden atestiguar
Análisis:
- ✓ Posesión continua: 13 años (más que suficiente)
- ✓ Posesión pacífica: Sin demandas, sin violencia
- ✓ Posesión pública: Cercado, tributos pagados, servicios a tu nombre
- ✓ Como propietario: Actuaste como dueño
- ✓ Justo título: Compraventa (aunque Juan no fuera propietario)
- ✓ Buena fe: Creíste razonablemente que Juan podía transferirte
Conclusión: Califica para prescripción ordinaria (5 años, que es lo mínimo requerido)
Recomendación procedimiento:
- Ruta notarial (rápida, sin oposición esperada)
- Recopila documentos técnicos (planos), legales, personales
- Presenta ante notario con solicitud autorizada
- Espera 6 meses aproximados
- Inscritas como propietario
Recomendaciones Prácticas
Antes de iniciar:
- Verifica el registro — Consulta SUNARP para saber quién está inscrito actualmente
- Documenta todo — Desde hoy, comienza a recopilar recibos, facturas, fotos
- Paga tributos regularmente — Es fundamental acreditar posesión
- Obtén testimonios — Presenta vecinos con buenos antecedentes
- Consulta abogado especializado — Derecho inmobiliario/prescripción
- Evita demandas — Si viene demanda reivindicatoria, afecta pacificidad
- Mantenimiento visible — Haz mejoras, cercado, mantenimiento
- No rentes/arrendeles — Si lo arrendas, afecta «concepto de propietario»
Costo estimado:
- Vía notarial: S/ 1,000-2,500 (planos, servicios notarial)
- Vía judicial: S/ 2,000-5,000+ (abogado, costos procesales)
- Planos y documentación técnica: S/ 800-1,500
La prescripción adquisitiva en Perú es un derecho reconocido y protegido legalmente, diseñado precisamente para casos como el tuyo en el sector e-commerce e inmobiliario, donde muchas transacciones ocurren sin documentación completa. Demostrar posesión clara durante el tiempo requerido es la llave para convertir esa posesión en propiedad plena, registrable y transferible.