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Julio Pozo Sánchez
Lunes, 20 de noviembre de 2017 | Leída 1708 veces
A propósito del acuerdo 1 del Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil 2017

Precario y desalojo por vencimiento de contrato

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El autor discrepa con el Acuerdo N° 1 del Pleno Jurisdiccional Nacional Civil 2017, el cual establece que tras el requerimiento de restitución del bien mediante carta notarial, solo es posible demandar desalojo por precario. Considera que esto constituye un límite al ejercicio del derecho del arrendador y, además, sostiene que lo dispuesto por el pleno solo sería aplicable a aquellos contratos de arrendamiento que no se hayan celebrado incluyendo la cláusula de allanamiento futuro o conforme al proceso único de desalojo.

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Se han difundido las conclusiones del Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil llevado a cabo el pasado 3 y 4 de noviembre en la ciudad de Chiclayo. Lamentablemente, por temas de carga laboral, no pude participar como expositor y así atender la gentil invitación de la Dra. Carmen Martinez Maraví y la comisión organizadora.

 

El primer acuerdo tomado (acuerdo 1), acerca de las consecuencias del envío de la carta notarial requiriendo la desocupación del bien cuando ha vencido el contrato de arrendamiento, ha quedado como sigue: 

 

"Luego de la publicación del Cuarto Pleno Casatorio Civil, los jueces de Paz Letrado han quedado impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos de que exista requerimiento de restitución del bien (carta notarial) de parte del arrendador hacia el arrendatario (artículo 1704 CC); toda vez que en todos estos casos este último ha quedado constituido en poseedor precario, por lo que el Juez competente para conocerlos es el Especializado, quedando impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino únicamente por ocupación precaria”.

 

Discrepo, respetuosamente, de lo acordado en mayoría por los Magistrados que participaron en el Pleno. Afirmar que tras el requerimiento de restitución del bien (léase, envío de carta notarial) solo es posible demandar desalojo por precario, resulta un límite al ejercicio del derecho del arrendador (que, en muchos casos, es el propietario también).

 

Cabe precisar que el Cuarto Pleno Casatorio Civil solo estableció en su quinto precedente cuándo nos encontramos frente a un poseedor precario[1]. Sin embargo, no concluyó que únicamente se pueda demandar (utilizar la vía del) desalojo por precario. 

 

Es importante hacer este distingo. Nótese que una cosa es la definición de un supuesto de posesión precaria y otra muy distinta cómo el actor (que requiere la restitución de la posesión del bien) pretende la tutela de su derecho. Era necesario, entonces, hacer el distingo entre la institución civil y el medio procesal. Me explico mejor con esta interrogante: ¿acaso contra un “poseedor precario” no se puede demandar también reivindicación? Sí, es totalmente posible demandar al "poseedor precario" con la acción reivindicatoria. 

 

En ese sentido: afirmar que el arrendador, que a su vez es propietario en muchos casos, solo puede demandar desalojo por ocupación precaria, limita su derecho imprescriptible a demandar (también) la reivindicación.

 

De otro lado, ¿qué ocurre si no se remite la carta notarial? ¿Qué, si en lugar de la carta notarial se emplaza al “arrendatario” con la invitación a conciliar extrajudicialmente? ¿Allí sí puedo demandar el desalojo por vencimiento de contrato?

 

Finalmente, si el proceso inicia ante el juez especializado (tras demandar desalojo por precario), siempre puede terminar ante la Corte Suprema vía recurso de casación. Me pregunto si es verdaderamente eficiente que el trámite judicial para exigir que la recuperación del bien tras vencer un contrato de arrendamiento, merece incluir también el tiempo que tomará la Corte Suprema para resolver lo (ya) previsible.

 

Cabe resaltar que hasta antes del Cuarto Pleno Casatorio Civil, usualmente los procesos de desalojo por vencimiento de contrato de arrendamiento iniciaban ante un Juez de Paz Letrado (en su gran mayoría, dada la cuantía), lo que ahorraba en tiempo y dinero para los litigantes.

 

Sin embargo, pese a lo acordado en el Pleno Jurisdiccional, es nuestro entender que la pretensión “desalojo por vencimiento de contrato de arrendamiento” aún no ha quedo “extinta”.

 

Con ocasión de la publicación de la Ley N° 30201 comenté lo siguiente, lo que aún resulta vigente  a mi entender: «pese a que es totalmente posible optar por la vía de desalojo por ocupante precario en caso de fenecimiento del contrato de arrendamiento [una vez cursado el aviso de conclusión] no resulta lo más recomendable dado que en la realidad, el proceso de desalojo por ocupante precario puede terminar dilucidándose a nivel de Corte Suprema en Casación, lo que hace más largo el calvario hasta obtener la restitución, cuando los casos de desalojo por vencimiento de contrato de arrendamiento, dada la cuantía, suelen iniciar ante juzgados de paz letrado»[2] (resaltado nuestro).

 

Por tanto, hacer uso en los contratos de arrendamiento, de la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario que nos ofrece el 594 del CPC, nos debe permitir demandar la pretensión de desalojo por vencimiento de contrato de arrendamiento (usualmente ante el Juez de Paz Letrado)

 

En el mismo sentido el D.L. N.° 1177 que creó el denominado ahora Proceso Único de Desalojo establece: «El Proceso Único de Ejecución de Desalojo que se promueva al amparo del presente Decreto Legislativo, se tramita ante el Juez de Paz Letrado o ante el Juzgado que haga sus veces, de la jurisdicción donde se ubique el inmueble arrendado» (resaltado nuestro).

 

En buena cuenta, el Cuarto Pleno Casatorio Civil no ha limitado el uso de uno u otro instrumento procesal por el cual el arrendador vulnerado (muy probablemente propietario) busque tutela.

 

Sin perjuicio de ello, existen dos formas por las que se podría acudir a un Juez de Paz Letrado y simplificar los tiempos para la devolución del bien: el uso de la cláusula de allanamiento futuro que permite la Ley N° 30201 o, arrendar conforme las formalidades que exige el Decreto Legislativo N.° 1177. Esto, por cuanto entendemos que el Pleno Jurisdiccional in comento solo será aplicable a aquellos contratos de arrendamiento que no se hayan celebrado conforme a la Ley N.° 30201 o al D.L. 1177.

 

 

 


[1] Cuarto Pleno Casatorio Civil, publicado en El Peruano: 5. Se consideran como supuesto de posesión precaria los siguiente: […] 5.2. Será caso de título de posesión fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704° del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. […].

[2] POZO SÁNCHEZ, Julio, Breves apuntes sobre el nuevo “desalojo express” para los inquilinos bajo la cláusula de allanamiento futuro, en: Gaceta Jurídica, Vol. 1, junio de 2014, p. 38.

 

(*) Julio Pozo Sánchez es past profesor de Derechos Reales en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

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4 Comentarios
JUANA VELASCO
Fecha: Miércoles, 6 de diciembre de 2017 a las 12:49
NO COMPRENDO QUE ESTA PASANDO CON LOS PLENOS QUE ESTAN LLEGANDO A CONCLUSIONES POR POLITICA Y NO SE QUE PRETEXTO. SOLO ESTAN OCASIONANDO CAOS EN EL SISTEMA JURIDICO SIN SUSTENTO NI FUNDAMENTO ALGUNO. COMO DESVIRTUAR UN DESALOJO POR VCTO DE CONTRATO A PRECARIO, Y COMO QUEDAN LAS DEMAS CLAUSULA DEL CONTRATO, COMO OCASIONAR MAYOR DESMEDRO AL ARRENDADOR TANTO EN TIEMPO COMO EN DINERO PARA RESOLVER UN HECHO TAN VISIBLE COMO LA CONCLUSION DEL PLAZO DEL CONTRATO, Y MAS QUE LLEGUE A LA CORTE SUPREMA CON TAL SIMPLICIDAD DE HECHO, SOLO AUMENTAR LA CARGA PROCESAL, QUE SENTIDO TIENE, Y CON EL SO PRETEXTO
Javier De la Riva agüero Vega
Fecha: Jueves, 30 de noviembre de 2017 a las 09:31
El problema, en mi concepto, radica en que los jueces de paz letrado se niegan a asumir competencia en los procesos de desalojo por precario, aduciendo que no tiene cuantía. Esto es un error porque en los casos de vencimiento de contrato o por falta de pago, si hay una cuantía constituida por la renta mensual. Se trata de un caso de precariedad sobrevenida que si tiene cuantía y permite determinar la competencia en favor de la justicia de paz letrada.
JAVIER ANTONIO DE LA RIVA AGÜERO VEGA
Fecha: Viernes, 24 de noviembre de 2017 a las 13:17
Dos comentarios adicionales a lo expuesto por el autor del interesante artículo que antecede: 1) El Pleno Casatorio en referencia no ha modificado ni ha derogado, como no podría hacerlo, el tercer párrafo del artículo 547 del C.P.C. que establece la competencia de los juzgados de paz letrados en materia de desalojo cuando la cuantía del arrendamiento no exceda de las 50 URP. 2) Por ende, sea que el arrendamiento haya concluido o sido resuelto por incumplimiento de obligaciones, el arrendador continuará obligado al pago de los arriendos hasta la entrega efectiva del inmueble.
Jaime D. Abanto Torres
Fecha: Miércoles, 22 de noviembre de 2017 a las 20:16
Estimado Julio. Si asumimos que en un mismo supuesto de hecho se pueda demandar indistintamente el desalojo por vencimiento de contrato o por precaria, aumentará el caos y la inseguridad jurídica, pues quedaría el asunto al libre arbitrio de cada juez. Concordando nuestro ordenamiento con el IV Pleno, los únicos supuestos de desalojo por vencimiento de contrato son los del desalojo expresa y el del D. Leg. 1177, establecidos en leyes especiales.

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