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Efrain Pretel Alonzo
Lunes, 27 de noviembre de 2017 | Leída 851 veces
A propósito del Pleno Nacional sobre desalojo por precario

Dos vías vigentes para la restitución de bienes: vencimiento de contrato y precario

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El autor considera que lo únicos perjudicados con el primer acuerdo adoptado en el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil son los propietarios, quienes deberán llegar hasta la Corte Suprema antes de recuperar sus bienes. En tal sentido, considera que el Juzgado de Paz letrado debería conocer en primera instancia el proceso de desalojo, en caso de vencimiento de contrato y en caso de posesión precaria con una cuantía menor de 50 URP.

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Los días 03 y 04 del presente mes se llevó a cabo, en la ciudad de Chiclayo, el Pleno Jurisdiccional Nacional en materia Civil y Procesal Civil. De los cuatro temas sometidos a debate, particular interés, quizás más por su relevancia práctica que por su riqueza académica, nos ha generado desde ya hace un tiempo el Tema No. 1, que fue planteado en los siguientes términos: “Tras la emisión del IV Pleno Casatorio Civil, ¿ha quedado impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato cuando ya realizó el requerimiento (carta notarial) de restitución del bien, o es facultativo que lo haga valer por esa causal o por ocupación precaria?” Cuando supimos que dicho tema sería llevado al referido Pleno, nos alegramos sobremanera, pues ¡ya era hora!

 

La alegría, sin embargo, nos duró poco al saber que por mayoría ganó la primera ponencia, concluyendo los jueces que “[l]uego de la publicación del Cuarto Pleno Casatorio Civil, los jueces de Paz Letrado han quedado impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos de que exista requerimiento de restitución del bien (carta notarial) de parte del arrendador hacia el arrendatario (artículo 1704 CC); toda vez que en todos estos casos este último ha quedado constituido en poseedor precario, por lo que el juez competente para conocerlos es el Especializado, quedando impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino únicamente por ocupación precaria”.

 

Una circunstancia –quizás menor- que pudo haber contribuido a que los jueces tomaran tal determinación –contra la sana lógica en favor del justiciable- posiblemente haya sido el hecho de que un solo expositor (de la posición que finalmente ganara)  haya tenido la ocasión de disertar sus ideas respecto del tema. Es probable que, al no haber oído una posición contraria (favorable a que aun cuando se evidencie el requerimiento de devolución del inmueble, proceda el desalojo por vencimiento de contrato), los jueces se hayan visto influenciados por el profesor que fundamentara la postura vencedora (tenemos conocimiento de que pese a ello la diferencia de votos fue ínfima). Máxime si se tiene en cuenta de que el referido profesor Sanmarquino es, además, un respetado juez supremo, por quien tenemos además gran aprecio; empero de quien –respetuosamente- discrepamos.

 

No podemos estar más en desacuerdo con la decisión tomada, por las siguientes razones: i) El Cuarto Pleno Casatorio no ha establecido que cuando ocurra tal supuesto, el arrendador queda limitado exclusivamente a demandar el desalojo por ocupación precaria; ii) no se han derogado las causales de desalojo establecidas en el Código Procesal Civil; y iii) en el peor de los casos, el precario de hoy tiene cuantía. Nos explicamos brevemente, con cargo a fundamentarlo con mayor profundidad en un próximo trabajo.

 

Sobre las dos primeras razones, compartimos plenamente lo sostenido en la segunda ponencia (la que perdiera), pues sus fundamentos son impecables. En efecto, la postura favorable a que el JPL tenga competencia –vía desalojo por vencimiento de contrato- argumentó sobre el primer punto que: “ (…) si bien se ha establecido como precedente que en los casos que, luego de vencido el plazo de arrendamiento, el arrendatario recién deviene en precario cuando el arrendador le requiera la restitución de bien mediante carta notarial; no menos cierto es que no se advierte que la Corte Suprema haya establecido como precedente vinculante que cuando ocurra tal supuesto, el arrendador queda limitado exclusivamente a demandar el desalojo por ocupación precaria. Al no advertirse la expresa determinación de la Corte en ese sentido, debe hacerse una interpretación que resulte más favorable al justiciable. De tal manera, debe entenderse que, tras la publicación de la Sentencia del aludido Pleno, el arrendador queda facultado a demandar el desalojo, alternativamente, o por vencimiento de contrato (que deberá conocer el Juez de Paz Letrado, de acuerdo a la cuantía de la renta mensual, según lo prevé el artículo 574 del Código Procesal Civil) o por ocupación precaria (que deberá conocer el Juez Especializado)”.

 

Se ha negado esta posibilidad bajo el argumento de que no es posible la coexistencia de dos vías (contrario sensu, son excluyentes, desde su perspectiva), y que sería ilógico que el demandante tenga la facultad de elegir. Así, lo lógico y coherente – se dice- es que el Cuarto Pleno ha eliminado el desalojo por vencimiento de contrato[1].

 

Discrepamos de esta tesis, y no es muy complicado contradecirlo con un cuestionamiento  propuesto por nuestro amigo y profesor Julio Pozo: “¿acaso contra un “poseedor precario” no se puede demandar también reivindicación?”[2] La respuesta es la afirmativa. En efecto, afirmar que un arrendador, luego de vencido el contrato y requerido (mediante carta notarial) la restitución de su inmueble, no puede optar alternativamente por cualquiera de las dos vías (vigentes) que la ley le reserva, es lo mismo que “afirmar que el arrendador, que a su vez es propietario en muchos casos, solo puede demandar desalojo por ocupación precaria”, situación que “limita su derecho imprescriptible a demandar (también) la reivindicación”[3]. Lo cual, por supuesto, no es aceptable.   

 

Respecto al segundo punto, se dijo excepcional y categóricamente que “las causales de desalojo reguladas en el Código Procesal Civil mantienen su vigencia. Lo contrario significaría que dichas causales reguladas legalmente (el CPC en sus artículos 585 y 586 regula hasta tres causales de desalojo, a saber: i) por falta de pago, ii) por vencimiento de contrato, y iii) por ocupación precaria) han quedado derogadas por un precedente vinculante, lo cual resulta contrario a derecho, por cuanto según el artículo I del Título Preliminar del Código Civil, [la] ley se deroga solo por otra ley.” ¡Nada más cierto!  

 

Debe recordarse que, con ese supuesto de desalojo (¿creado?) por el Cuarto Pleno, lo que se resolvió fue la situación en el que un arrendador demandaba desalojo por ocupación precaria (¡nótese!: pese a tener la posibilidad de demandar el vencimiento de contrato) sin haber previamente requerido la restitución. Así, la Corte Suprema respondió no refiriendo que quedaba eliminada la vía del vencimiento de contrato, sino únicamente señalando que para que dicha demanda (por ocupación precaria) prospere, este debió haber enviado la carta notarial (requerimiento de restitución). 

 

Finalmente, respecto al tercer punto, suponiendo que la vía del vencimiento de contrato ha quedado “eliminada” (solo suponiendo ello, pues sigue vigente), el JPL es igualmente competente, toda vez que el precario, en este supuesto, tiene cuantía.

 

Tradicionalmente, la exclusividad del Juez Especializado para conocer el desalojo por precario ha tenido como fundamento la inexistencia de renta, pues él posee el bien sin pagar renta, como señalaba reiterada jurisprudencia bajo la vigencia del Código de Procedimientos Civiles. Incluso luego de la entrada en vigencia del art. 911 CC siempre se ha pensado en el precario como un poseedor totalmente desvinculado del pago de una renta. Por ello es que, en atención al segundo párrafo del art. 547 CPC, cuando se solicita el desalojo y “la renta mensual es mayor de cincuenta Unidades de Referencia Procesal o no exista cuantía, son competentes los Jueces Civiles”. En este último caso, no es competente el JPL.

 

Sin embargo, creemos que en el estado actual del pensamiento jurídico, y más aún, luego de lo establecido por el Cuarto Pleno, aquel que deviene en precario como consecuencia del vencimiento (o conclusión, más propiamente) del contrato de arrendamiento, tiene renta y, por tanto, cuantía. Consecuentemente, cuando ella es menor a las 50 URP, que es cuando menos el 95% de casos, el JPL es competente. Aclaramos, sin embargo, que solo este supuesto de precario es el que tiene cuantía.

 

El profesor Ninamancco[4] deja entrever que el precario, incluso en este supuesto, no tiene –en principio- cuantía, empero por la necesidad del justiciable, debe –sostiene- interpretarse de la forma más amplia posible el art. 547 CPC, de tal manera que se entienda que no se refiere a una renta vigente, sino incluso pasada, debiendo concluirse que el dispositivo se refiere a una cuantía referencial; apelando incluso, a una interpretación constitucional (tutela jurisdiccional efectiva).

 

No creemos que sea necesario hacer tales esfuerzos para llegar a esa conclusión. En los procesos de desalojo las cuantías son siempre referenciales, no existen rentas vigentes: en el caso del vencimiento de contrato, vencido el plazo ya no hay renta; en caso del precario, concluido el arrendamiento, ya no hay renta; e incluso en la falta de pago, el arrendatario dejó de pagar, por lo que no hay renta actual. Sin embargo, nadie cuestionaría que en el primer y último caso existe cuantía. ¿Existe alguna diferencia con el segundo caso? Ninguno. Por lo tanto, no hay otra interpretación del art. 547 sino en ese sentido. Si pensáramos que se refiere a una renta vigente, simplemente el JPL no sería competente para conocer ningún caso de desalojo, lo cual ciertamente, sabemos que no es cierto.

 

Más allá de las discrepancias jurídico-académicas, los únicos perjudicados con la decisión de los magistrados en el Pleno Nacional son los (pequeños) propietarios –que son la mayoría-, los ciudadanos de a pie, quienes deberán padecer largos años, llegando hasta la Corte Suprema, antes de recuperar sus bienes. La decisión, lejos de solucionarles el problema, les ha agravado, y hecho un grandísimo favor a los malos arrendatarios. Por ello, sea por un lado (por vencimiento de contrato, plenamente vigente) o por otro (por posesión precaria, teniendo en cuenta que, este supuesto, el precario tiene cuantía), el JPL debe conocer, en primera instancia, el desalojo bajo el referido supuesto, debiendo terminar el conflicto en el Juez Especializado, como segunda instancia.   

 

 


[1] En ese sentido el profesor y amigo nuestro Fort NINAMANCCO CÓRDOVA. Puede verse su comentario en: https://www.facebook.com/escuelacortedelima/videos/915384678608620/  (visitado el 23/11/17)

[2] POZO SÁNCHEZ, Julio. “Precario y desalojo por vencimiento de contrato”. Véase en: http://laley.pe/not/4373/precario-y-desalojo-por-vencimiento-de-contrato/ (visitado el 23/11/17)

[3] POZO SÁNCHEZ, Julio. Cit.

[4] NINAMANCCO CÓRDOVA, Fort. Vd. https://www.facebook.com/escuelacortedelima/videos/915384678608620/  (visitado el 23/11/17)

 

(*)  Asistente de Juez Superior en la Corte Superior de Justicia de Lima. Asistente de docencia de los cursos de Acto Jurídico, Derechos Reales y Responsabilidad Civil en la UNMSM, y de los cursos de Derecho Procesal Civil I y II en la UNFV. Miembro Principal del Taller de Derecho Civil José León Barandiarán.

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1 Comentario
Jaime David Abanto Torres
Fecha: Viernes, 8 de diciembre de 2017 a las 22:16
Si asumimos que en un mismo supuesto de hecho se pueda demandar indistintamente el desalojo por vencimiento de contrato o por precaria, aumentará el caos y la inseguridad jurídica, pues quedaría el asunto al libre arbitrio de cada juez. Concordando nuestro ordenamiento con el IV Pleno, los únicos supuestos de desalojo por vencimiento de contrato son los del desalojo expresa y el del D. Leg. 1177, establecidos en leyes especiales.

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