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¿En un proceso de desalojo por precario puede cuestionarse la propiedad de lo edificado?

¿En un proceso de desalojo por precario puede cuestionarse la propiedad de lo edificado?

¿Se puede desalojar por precario al propietario de lo edificado por no tener título sobre el terreno? ¿En un proceso de desalojo se puede discutir el derecho de propiedad de las edificaciones? Sobre la base del IV Pleno Casatorio, la Corte Suprema acaba de resolver un interesante caso.

Por Redacción Laley.pe

miércoles 22 de agosto 2018

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La pretensión por edificación en terreno ajeno no puede ni debe ser discutida dentro del proceso por ocupación precaria, por ser ajena a su naturaleza y fines, debido a la sumariedad de su trámite. Lo que corresponde es dejar a salvo el derecho de los demandados para que accionen en la vía correspondiente, proceso en la cual se podrá dilucidar si existió o no buena fe en la edificación de las construcciones.

Esto es así porque la esencia del proceso de desalojo no consiste en determinar o resolver en definitiva el derecho de propiedad, sino la validez de la restitución o la entrega de la posesión en base a un título legítimo y suficiente que la justifique, frente a la ausencia de título o fenecimiento del que tuvo la parte ocupante

Así lo ha establecido la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema al resolver la Cas. N° 4069-2016-Ventanilla, publicada en el diario oficial El Peruano del 3 de julio de 2018.

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Veamos los hechos. El comprador de un inmueble demandó desalojo por ocupación precaria a los antiguos propietarios. Señaló que, pese a los requerimientos mediante conciliación, estos se han negado a desocupar el bien. Uno de los codemandados contestó aduciendo que jamás vendieron el predio por encontrarse hipotecado, razón por la cual denunciaron al actor por falsificación de documentos.

El juez de primera instancia declaró fundada la demanda de desalojo, al amparo del título registral con el que contaba el actor sin que este haya sido declaro nulo y en atención a los los principios de publicidad registral y legitimación, previstos en los artículos 2012 y 2013 del Código Civil.

No obstante, dicho pronunciamiento fue revocado por la sentencia de vista, que declaró improcedente la demanda, atendiendo a que según la copia literal de la partida registral del inmueble, la venta solo se realizó por el área y no por la edificación. Por ello, la sala superior concluyó que los vendedores emplazados conservarían la propiedad de lo edificado, no dándose la figura de ocupante precario. Además, precisó que, en tal razón, existía falta de legitimidad para obrar del demandante con respecto a las edificaciones.

En casación, el demandante planteó un pronunciamiento extra petita, por cuanto la sala superior analizó la propiedad de la edificación cuando lo que se discutía era la posesión. Asimismo, el recurrente alegó apartamiento inmotivado del IV Pleno Casatorio, que impide declarar la improcedencia en casos como estos.

La Sala Suprema declaró fundado el recurso. Señaló que la esencia del proceso de desalojo no consiste en determinar o resolver en definitiva el derecho de propiedad, sino la validez de la restitución o la entrega de la posesión en base a un título legítimo y suficiente que la justifique, frente a la ausencia de título o fenecimiento del que tuvo la parte ocupante.

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En ese sentido, el Colegiado señaló que al ser este proceso de elemental probanza y dilucidación, la norma ha dispuesto sea tramitado en la vía sumarísima, la cual resulta más breve y expedita, siendo improcedente incluso la reconvención, el ofrecimiento de medios probatorios en segunda instancia; así como, modificar o ampliar la demanda, entre otros, de acuerdo al artículo 559 del CPC. Bajo esta perspectiva, la Suprema aseveró que el actor contaba con un título válido en registros públicos, por lo que estaba investido de las facultades para exigir la restitución de la posesión del bien.

Por otro lado, la Suprema aclaró que la pretensión por edificación en terreno ajeno no puede ni debe ser discutida dentro del proceso por ocupación precaria, por ser ajena a su naturaleza y fines, debido a la sumariedad de su trámite. Eso sí, se aclaró que se dejaba a salvo el derecho de los demandados para que accionen en la vía correspondiente, en la cual se podrá dilucidar si existió o no buena fe en la edificación de las construcciones.

«Este Supremo Tribunal considera que la instancia de mérito se equivocó al desestimar la pretensión del actor, señalando que al no haber demostrado el demandante ser el propietario de lo edificado no tenía legitimidad para obrar, pues dicho argumento resulta ser contradictorio a lo establecido en el Cuarto Pleno Casatorio Civil realizado por las Salas Civiles de la Corte Suprema de Justicia de la República, recaída en la Casación N° 2195-2011-Ucayali; por lo que, corresponde amparar la casación interpuesta por el demandante», concluyó la Corte. 

Ud. puede descargar la casación aquí y/o leerla en nuestro archivo Scribd:

Cas. 4069-2016-Ventanilla by La Ley on Scribd

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