Paladium S.A es propietaria de un predio muy valioso en la avenida Abancay. En julio de 2016 otorgó un usufructo sobre dicho inmueble a favor de 13 personas naturales de manera conjunta, para que desarrollen “servicios de limpieza”  por el plazo de 5 años (artículo 999 del Código Civil). Los poseedores implementaron de inmediato una lavandería industrial con moderna maquinaria, siguiendo el negocio de los ocupantes que los habían precedido. 

En setiembre de 2019, la empresa decidió terminar anticipadamente el usufructo porque entendía algunos beneficiarios habían desviado el destino del bien (artículo 1314 del Código Civil). Además, los vecinos se quejaban permanentemente ante Paladium por las molestias que ocasionaba la lavandería, y porque ciertos usufructuarios eran personas de dudosa reputación. Harta de los reclamos, el 29 de setiembre de 2019 la dueña remitió una carta, imputando un supuesto incumplimiento e indicando que si no paraba el uso indebido del bien el contrato quedaría resuelto por incumplimiento (artículo 1428 del Código Civil). La mayoría de usufructuarios negó la acusación y reafirmó que ocupaban el inmueble en los términos pactados y con todas las autorizaciones, aunque reconocieron el descontento de los vecinos.

A primera hora del 30 de setiembre de 2019, el gerente general de Paladium se presentó en el predio, ingresó a empujones, y a viva voz advirtió a los poseedores que si seguían operando la lavandería en los siguientes minutos o si se negaban a salir, se entendería aceptada la resolución quedando la propietaria en derecho de tomar control directo del negocio. Como los coposeedores no salieron y peor aun respondieron airados que no dejarían el bien, el presidente de la empresa ordenó tomar el local por la fuerza. El forcejeo fue cruento, pero el equipo de asalto retiró a 12 de los 13 ocupantes, ante la algarabía de los vecinos. Uno de los inmediatos quedó cuidando los equipos de lavandería desconectados y arrimados, tal como estaba previsto en el contrato para supuestos de resolución anticipada. Los medios de comunicación trasmitieron el desalojo en directo.

En las horas siguientes la empresa realizó una convocatoria pública ofreciendo el inmueble en nuevo usufructo, pero precisando que los postores debían ser personas jóvenes, preferentemente mujeres, distantes de los lavanderos y que esta vez solo se permitirán negocios que atiendan preferentemente a Paladium (artículo 1388 del Código Civil).  La apertura de sobres y adjudicación se hará el 26 de enero de 2020. Por la buena ubicación del predio, muchos se han interesado, incluyendo algunos despojados.  

La mayoría de usufructuarios se fueron resignados, incluso alguno se mostró de acuerdo con el dueño, pero el que se quedó, más uno que otro peleador, decidieron defender lo que consideraban su derecho, e interpusieron una acción posesoria (artículo 921 del Código Civil) invocando que el usufructo seguía porque la supuesta resolución no tenía valor al no existir incumplimiento, y porque además nunca consintieron en la terminación anticipada y menos en ser retirados. Tremendo pleito que se volvió la comidilla de redacciones y sets de televisión.

Rápidamente, el conocido Estudio Pando, por coincidencia uno de los vecinos mas notorios del inmueble, se anticipó a la defensa de la empresa (nadie sabe si por filiación vecinal, encargo oculto o por mera sobonería) y sostuvo a través de sus letrados que el proceder de Paladium era perfecto, que la voluntad de los poseedores de aceptar la imputación y su deseo de irse era fáctica e indubitable, pero además que el mentado predio merecía mejores ocupantes en la línea de la nueva convocatoria. 

Unos de los asociados mas vehementes del bufete, el doctor Figureti Peinado, llegó a sostener que la acción posesoria debía rechazarse in límine porque ella solo corresponde a quien tiene derecho a poseer y los demandantes ya no ostentan esa condición, es decir ya no son usufructuarios.

Luego que el juzgado admitiera a trámite la demanda, el doctor Peinado y otros vecinos, temerosos de que regresen los indeseables, vienen diciendo que todo está consumado, que la situación es irreversible y que en todo caso una vez que se adjudique el nuevo usufructo los demandantes no podrán cambiar nada. Claro, las pancartas frente al despacho del magistrado hacen vibrar al ser humano. Temeroso de lo que pasaría si se confronta al vecindario, el juez de siete trajes, todos los cuales se atienden en la lavandería, evalúa alternativas para demorar su decisión final.  

Felizmente para los usufructuarios y poseedores inmediatos de nuestro país, los argumentos de Paladium y de sus oficiosos abogados no tienen ningún respaldo en el Derecho ni en el sentido común. En efecto, los contratos se cumplen y la voluntad tácita no puede ser atribuida unilateralmente por una de las partes a la otra, menos cuando la declaración expresa va en sentido contrario a lo que se pretende atribuir (artículo 141 del Código Civil).  Por supuesto, la legitimidad para demandar no prejuzga si el actor tiene o no el derecho que se arroga, pues si fuera así nadie podría reivindicar un título ante el mero revestimiento de una extinción. No habría juicios, bastaría que el demandado se atavíe de un documento, que hecho por el mismo niegue el derecho del actor y la causa terminaría. ¡Absurdo! 

Ahora bien, si se contrata a nuevos poseedores ello no hace imposible la reposición de los expulsados. Si el juez concluyera que no hubo resolución válida del usufructo ni despojo consentido, y si para ese momento el título todavía mantuviera vigencia, con toda razón los lavanderos regresarían. La concreción del nuevo contrato solo da lugar a una concurrencia de acreedores donde los segundones no tiene la preferencia, ya que obviamente saben del pleito y corren un riesgo al contratar con Paladium (artículo 1135 del Código Civil).  

Lo irreversible es lo verdaderamente imposible, no lo indeseado o molesto. Si durante el proceso el bien se destruye o el plazo del primer usufructo termina, obviamente la defensa posesoria perdería gran parte de su finalidad y solo quedará una indemnización, y acaso un castigo para los agresores, pero la sola presencia de nuevos poseedores no afecta en lo absoluto la reposición de los primigenios, incluso si los advenedizos ya estuviesen en control físico del bien. Sería aparatoso, habría bulla en el barrio, pero el derecho tendría que prevalecer. Si la vigencia de los derechos dependiera solo de la aparición de terceros, bastaría que los propietarios celebren nuevos actos para deshacerse de los poseedores con quienes contrató en primer lugar.  

Es un barrio peligroso el de la avenida Abancay, pero no es menos escabroso que el Derecho dependa del bullicio, del humor de los patrones o de las opiniones interesadas, peor si el respaldo técnico es tan pobre. Las adhesiones que provoca entre los neófitos, los de buena fe y los ayunos, se irán esfumando cuando los nuevos poseedores provoquen otra vez el fastidio de los vecinos. 

[*] Martín Mejorada es socio fundador del Estudio Mejorada Abogados. Profesor de Derecho Civil.