Extracto del artículo “El VIII Pleno Casatorio Civil y la rectificación de la calidad del bien en sede registral”, que será publicado en la Revista Diálogo con la Jurisprudencia N° 265, del mes de octubre de 2020

La figura de la rectificación de la calidad del bien regulada en el artículo 15 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios tiene como propósito otorgarle la calidad de social a un inmueble que figura como bien propio al haberlo adquirido uno de los cónyuges valiéndose de que en su DNI su estado civil no figura como casado.

Ahora bien, como podemos advertir, dicho mecanismo registral tenía como propósito que el Registro de Predios publicite adecuadamente la calidad del inmueble, eliminando de esta forma la inexactitud registral generada por la omisión de declaración del cónyuge de informar su real estado civil al momento de la adquisición del inmueble[1].

No obstante, este propósito a la fecha es inviable como consecuencia del quinto precedente vinculante aprobado en la sentencia del VIII Pleno Casatorio. En efecto, al haber optado la Corte Suprema por considerar que todo acto de disposición de bienes sociales es nulo por contravenir una norma de orden público, entonces la rectificación de la calidad del bien es inaplicable debido a que admitirla implicaría en el fondo rectificar un acto nulo.

Por ejemplo, si en el asiento registral de una compraventa se señala que el comprador es soltero, pero en realidad este es casado; entonces la compraventa mediante la cual se adquirió el inmueble constituye un acto nulo, pues por la presunción de la sociabilidad de los bienes conyugales se tiene que presumir que el dinero con el que se compró el inmueble es social, por lo que al no haber intervenido el otro cónyuge en la compra del inmueble tal acto es nulo.

Así, la nulidad del acto de adquisición de un inmueble a título oneroso por la no intervención de uno de los cónyuges impedirá que este pueda solicitar la rectificación de la calidad del bien ante el Registro de Predios, lo que en la práctica hace inaplicable el artículo 15 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, pues de admitirse la rectificación se estaría contraviniendo el principio de legalidad registral y, consecuentemente, el registrador podría asumir responsabilidad administrativa y penal respectivamente.

En ese sentido, estimamos que a partir de la fecha todas las rectificaciones de la calidad del bien que se presenten al Registro de Predios deberán ser tachadas de plano, pues estaríamos ante un supuesto insubsanable debido a que la nulidad no se convalida. Por consiguiente, el cónyuge excluido del acto de adquisición del inmueble deberá demandar judicialmente la nulidad del acto o demandar la reivindicación del dinero con el que se adquirió el bien, tal como lo prevé el sétimo precedente vinculante de la sentencia del VIII Pleno Casatorio:

Cualquiera de los cónyuges puede reivindicar el bien que pertenece a la sociedad de gananciales, en el caso de que uno solo de ellos hubiera dispuesto de la propiedad en común. (Casación N° 3006-2015-JUNÍN, precedente vinculante g).

Asimismo, consideramos que aquellas rectificaciones de la calidad del bien que accedieron al registro antes de la publicación de la sentencia del VIII Pleno Casatorio también son nulas. No obstante, en mérito al principio de legitimación registral tales asientos mantendrán su vigencia mientras que judicialmente no se declare su nulidad. Al respecto precisamos que hay que tomar el tema con mucha cautela, en especial al momento de realizar el estudio de la partida registral de un inmueble que se desea comprar o gravar.

En efecto, si se desea comprar o gravar un inmueble en cuya partida registral obra un asiento de rectificación de la calidad del bien, entonces a fin de estar protegido por la fe pública registral ante cualquier nulidad se tendrá que verificar hayan pasado más de diez años desde la fecha de inscripción del asiento de adquisición del bien objeto de rectificación. Solo así se podrá tener la seguridad que cualquier acción de nulidad respecto a la titularidad del bien ha prescrito, aunque si queremos estar más seguros tendríamos que exigir que se inscriba una sentencia que declara prescrita la acción de nulidad del acto.

La mencionada verificación del tiempo será exigible pese a que no conste en la partida registral del predio la anotación de la demanda de nulidad del acto de adquisición del bien o su respectiva sentencia, pues al tratarse de un acto nulo publicitado por el asiento de rectificación de la calidad de bien se tendrá que verificar que los plazos de prescripción para demandar la nulidad se hayan cumplido, solo así el adquirente de algún derecho sobre el bien estará amparado por le fe pública registral.

Como se observa, el quinto precedente vinculante de la sentencia del VIII Pleno Casatorio ha abierto una puerta para que se cuestione la validez de los actos de adquisición de inmuebles en los que en su partida registral corre inscrito la rectificación de la calidad bien en aplicación del artículo 15 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

No obstante, no debemos perder de vista que la nulidad de los actos de disposición de un bien social no puede afectar a quienes cumplen con los presupuestos para estar amparados con la fe pública registral conforme lo regulado en el artículo 2014 del Código Civil y lo precisado por el Tribunal Constitucional en la STC. Exp. Nº 00018-2015-PI/TC.

Al respecto la sentencia del VIII Pleno Casatorio ha señalado que “siendo ello así, resulta que el artículo 315 del Código Civil debe ser interpretado apreciando la conexión externa de la sociedad de gananciales y, por tanto, tomando en consideración las reglas del tráfico. Esto permite afirmar que la disposición de un bien social por uno de los cónyuges sin el consentimiento del otro es un contrato nulo, pero no repercute contra aquel tercero que lo haya adquirido conforme a los requisitos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil. (Casación N° 3006-2015-JUNÍN, Consideraciones E, último párrafo)”.

Finalmente, es claro que al no ser aplicable actualmente la rectificación de la calidad del bien, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) debería emitir la resolución respectiva que disponga la derogación del artículo 15 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios o, en su defecto, corresponderá al Tribunal Registral emitir un precedente de observancia obligatoria al respecto.

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