La constancia de convocatoria a junta de propietarios convocada por los propietarios que representan el 25% de participación sobre los bienes comunes puede ser suscrita por la persona designada en la propia asamblea debiendo indicarse en ella quiénes son los propietarios convocantes, a efectos de verificar la condición de propietarios inscritos y determinar el porcentaje de participación que les corresponde sobre las zonas comunes. Así lo estableció el Tribunal Registral en la Resolución N° 1983-2020-SUNARP-TR-L.

La junta de propietarios es convocada por la persona u órgano legitimado para que se lleve a cabo la sesión y, posteriormente, se tome una decisión. Así, la convocatoria constituye un requisito indispensable de toda sesión de junta de propietarios, pues tratándose de un ente colectivo integrado por la totalidad de propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, la junta de propietarios solo puede celebrarse si previamente se efectúa el llamado (convocatoria) a todos los propietarios.

Es a través de la convocatoria que los propietarios toman conocimiento del día, hora, lugar, y materia (agenda) a tratar en la sesión a realizarse, y tienen en consecuencia la posibilidad de asistir y ejercer el derecho a voz y voto.

Es por ello que, para realizarse la sesión no se requiere de la asistencia de la totalidad de los propietarios que representen el 100% de participación sobre los bienes comunes, pero sí se requiere que hayan sido convocados la totalidad de ellos.

Por tanto, el Tribunal Registral concluyó que la convocatoria es un aspecto de validez de toda sesión que no puede adolecer de defectos, pues de tenerlos conllevará a sostener que los acuerdos adoptados en la sesión bajo dicha convocatoria carecen de validez, debiendo tener presente que solo se omite la convocatoria cuando se trate de una sesión universal.

Ahora bien, la convocatoria a junta de propietarios se acreditará mediante la presentación de los documentos previstos en el Reglamento Interno o, en su defecto, los señalados en el artículo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157. También podrá acreditarse mediante la presentación de la constancia formulada por el presidente, en la que se consignará sus datos de identificación, domicilio y firma certificada notarialmente, donde incluya su declaración jurada sobre la convocatoria a todos los propietarios conforme al Reglamento Interno.

Entonces, de acuerdo a los dispositivos legales indicados, la convocatoria debe ser efectuada por el presidente de la junta de propietarios, salvo disposición distinta del reglamento interno, o, en caso de que no se haya previsto la convocatoria para la elección del primer presidente, por los propietarios que representen al menos el 25% de las participaciones en áreas y bienes comunes.

Del mismo modo, se debe tener presente el precedente de observancia obligatoria aprobado en el CLV Pleno del Tribunal Registral celebrado el 26/8/2016 que señala:

CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS POR EL 25% DE PARTICIPACIONES

Cuando no existe presidente de la Junta de Propietarios inscrito o ha vencido el mandato del presidente inscrito, la convocatoria a Junta de Propietarios podrá ser efectuada por propietarios que representen el 25% de participaciones sobre los bienes comunes, para tratar cualquier materia que se señale en la convocatoria. Ello es también aplicable cuando existe presidente inscrito con período de funciones vigente, y el 25% de propietarios convoca acreditándose la muerte, renuncia o incapacidad del presidente.

Por último, en el CXCIII Pleno Registral realizado el día 29 de agosto de 2018 (publicado en el diario oficial El Peruano el 13/10/2018), se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

REPRESENTACIÓN PARA CONVOCAR A JUNTA DE PROPIETARIOS

En los casos en que la convocatoria a una junta de propietarios sea efectuada a través de representantes de los titulares que ostentan el 25% de participaciones sobre los bienes comunes de la edificación no requiere acreditarse dicha representación ante el Registro. En ese caso bastará que la persona que otorga la declaración jurada de convocatoria manifieste en dicha declaración que se acreditó la representación. (Criterio sustentado en la Resolución Nº 2027-2018-SUNARP-TR-L del 28.08.2018).