El contrato celebrado por las partes debe entenderse como un contrato definitivo, pues más allá que las partes lo han denominado “contrato de promesa de venta”, se verifica que en realidad materializaron un contrato definitivo, ya que de su contenido se aprecia que ejecutaron la prestación de un contrato de compraventa.

Asimismo, se advierte que las partes no se obligaron a celebrar en el futuro un contrato, lo cual es una característica esencial de esta clase de contratos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1414 del Código Civil. Por lo tanto, ante tal desnaturalización, dicho contrato debe entenderse como un contrato definitivo.

Así lo ha establecido la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema en su Casación N° 3608-2018-Ica, de fecha 09 de setiembre de 2019.

¿Cuál fue el caso?

Una sociedad conyugal interpuso demanda de reivindicación, solicitando la restitución del inmueble ocupado por otra persona. Sostienen ser los propietarios de dicho inmueble conforme al procedimiento administrativo sobre prescripción adquisitiva de dominio obtenido notarialmente.

Igualmente, refieren haber celebrado con el demandado un contrato preparatorio de promesa de venta sobre el referido predio, en el que se estableció el precio de venta, el pago de las armadas, y otros datos.

Así, debido a que el demandado no cumplió con realizar los pagos correspondientes, la sociedad conyugal dio por culminado el citado vínculo contractual por cuya razón solicitó la restitución del referido inmueble.

El Primer Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Ica declaró infundada la demanda de reivindicación. El juzgado señaló que el contrato preparatorio no cumple con señalar el requisito esencial consistente en la obligación de celebrar un contrato a futuro, por lo que considera que no se trata de un contrato de promesa de venta sino de un contrato definitivo de compraventa.

Asimismo, sostiene que en el citado contrato han quedado establecidos elementos propios de un contrato definitivo como haberse identificado los sujetos intervinientes, el precio acordado y el objeto del contrato, además de encontrarse acreditado que el demandado se encuentra en posesión del referido inmueble.

Dicha decisión fue impugnada ante la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Ica, la cual revocó la sentencia recurrida y reformándola declaró fundada la demanda de reivindicación. La sala tomó en cuenta para estos efectos la conducta asumida por el demandado, quien luego de su declaración de rebeldía no ha efectuado una defensa de la posición que representaba, además de no haber comparecido a la audiencia de pruebas, denotando de esta manera falta de interés.

Ante este fallo, el demandado interpuso recurso de casación.

¿Cuál fue el análisis de la Corte?

Así, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema señaló que las partes materializaron un contrato definitivo, pues de su contenido se pudo apreciar que ejecutaron la prestación de un contrato de compraventa, en tanto que del contenido del citado contrato se advierte que el comprador entregó una determinada suma dineraria al vendedor como parte del pago del precio acordado, lo que importa la ejecución del contrato definitivo, reafirmando dicha determinación el hecho que los vendedores entregaron la posesión del bien al comprador.

Además, la sala suprema advirtió que las partes no se obligaron a celebrar en el futuro un contrato de compraventa, ello por cuanto en dicho contrato se encuentran establecidos los elementos esenciales de un contrato de compraventa; por consiguiente, resulta evidente que no se configuró un contrato de promesa de venta, pues las partes procedieron a ejecutar el contrato definitivo, además de encontrarse determinado los sujetos que intervinieron en el contrato, habiéndose identificado el bien vendido y haberse estipulado el precio del mismo.

Siendo así, el título que legitima la posesión del demandado se encuentra debidamente acreditado con el contrato celebrado, en virtud del cual el demandante entregó al demandado la posesión del bien inmueble submateria, recibiendo a cambio el pago de una cuota inicial como parte de pago del precio acordado.

Por tales razones, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema declaró fundado el recurso de casación interpuesto por el demandado, en consecuencia, casaron la sentencia de vista; y en sede de instancia confirmaron la sentencia apelada que declaró infundada la demanda de reivindicación.

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