A efectos de inscribir la transferencia de dominio de una sección de propiedad exclusiva se requiere la previa independización de la misma, para lo cual debe inscribirse la correspondiente declaratoria de fábrica y presentarse reglamento interno y demás documentos exigidos por el artículo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Así lo ha señalado el Tribunal Registral en la Resolución N° 737 -2021-SUNARP-TR.

El artículo 37 de la Ley N° 27157 establece que los edificios de departamentos; quintas; casas en copropiedad; centros y galerías comerciales o campos feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos, están sujetos al régimen al que se refiere el Título III de la referida Ley. Esto es, al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común.

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Conforme al artículo 39 de la citada ley, las edificaciones a que se refiere el artículo 37 deben contar necesariamente con un reglamento interno elaborado o aprobado por el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de más del cincuenta por ciento de los porcentajes de participación.

En el reglamento interno – entre otras materias –, se describe a las secciones de propiedad exclusiva, los bienes de propiedad común, y los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario constructor.

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Asimismo, el artículo 59 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) establece las condiciones generales de la independización y el artículo 63 del mismo reglamento señala que:

 “para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y copropiedad, se presentarán los siguientes documentos: a) Reglamento Interno. b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno; c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente por firma certificada por notario”.

Cabe mencionar que el artículo 83 del citado RIRP establece que para la inscripción del reglamento interno deberá inscribirse previamente la respectiva declaratoria de fábrica, salvo disposición expresa en contrario.

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