El bloqueo registral constituye una anotación preventiva que tiene por finalidad reservar prioridad para la inscripción de actos a través de los cuales se constituya, amplíe o modifique derechos reales sobre inmuebles.

Así lo ha señalado el Tribunal Registral en la Resolución N° 1498 -2021-SUNARP-TR.

Sobre el caso

Una constructora apelo la decisión del registrador público, el cual determinó que realizada la verificación se advirtió que el dominio del inmueble no figura a nombre del vendedor constituyente “Constructora e Inmobiliaria Rato S.A.C»; sino a nombre de «Blanco Sociedad Administradora de Fondos de Inversion S. A.C.» en virtud a la transferencia realizada por Scotiabank Perú S.A.A. Por ello, se debía previamente inscribir el dominio a favor del constituyente del bloqueo.

Ante ello, la defensa alegó que existió una errónea interpretación de los títulos, pues no se advirtió la anterioridad de títulos de la transferencia del dominio. Asimismo, señalaron que la transferencia realizada a Constructora e Inmobiliaria rato S.A.C. cuenta con justo título y firmas legalizadas, por lo que lo hace el titular dominial del bien.

Por último, señalaron que la transferencia cuenta con fecha anterior, por lo que no corresponde realizar tal observación sino más bien realizar la anotación preventiva del título por ser un error subsanable.

¿Qué es el bloqueo registral?

El bloqueo registral permite anotar preventivamente en el registro un contrato todavía no formalizado. Es decir, cuando solamente se tiene la minuta, ello con la finalidad de reservar su prioridad hasta que se produzca la formalización mediante la instrumentación pública y se solicite la inscripción de la constitución, modificación o extinción del derecho real de que se trate, cuya inscripción retrotraerá sus efectos a la fecha de la anotación del bloqueo respectivo.

Como puede apreciarse, el efecto principal del bloqueo, según el artículo 4 del Decreto Ley Nº 18278 y la precisión del artículo 137 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, es que durante el plazo de vigencia del bloqueo no se inscriba o anote preventivamente algún acto o contrato incompatible con aquél cuya prioridad se ha reservado.

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Efectos del bloqueo registral

Es así, que los efectos del bloqueo están ligados a la aplicación del principio de prioridad. Anotado el bloqueo se produce el cierre temporal de la partida registral para los actos incompatibles, a efectos que se cumpla con la formalización notarial e inscripción registral del acto o contrato, dentro del plazo legal.

Como queda evidenciado, el bloqueo registral permite gozar de la eficacia retroactiva del contrato con fecha anterior a su formalización notarial. De esta manera, una vez formalizado el contrato mediante la escritura pública y siempre que esta se inscriba dentro del plazo que contempla la citada norma legal, los efectos de dicha inscripción se retrotraen a la fecha del asiento de presentación del título que dio mérito a la anotación del bloqueo respectivo.

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