Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se produce la conversión en social de todo el inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite que se mantiene la condición de propio.

Asimismo, a efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del art. 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios bastará con que intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del terreno, adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio.

Así lo ha señalado el Tribunal Registral en la Resolución N° 2034- 2021-SUNARP-TR.

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¿Cuál fue el caso?

Se solicitó la actualización de titularidad y regularización de fábrica de un inmueble como bien social. 

El registrador observó que la adquisición de ese bien se hizo en calidad de propio por parte del esposo. Sin embargo, el formulario registral fue realizado por su esposa, así como la declaratoria de fábrica.

¿Es necesario que ambos cónyuges suscriban la declaratoria de fábrica?

El tribunal precisó que el tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala lo siguiente:

“En los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio.”

Así, añaden que la redacción de este artículo generó diferentes interpretaciones, especialmente referidas a la forma en que la sociedad conyugal interviene en la documentación presentada para inscribir dicha fábrica, así tenemos que:

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– En algunos casos, se interpretó la indicación de “intervenga la sociedad conyugal” como una necesidad de participación conjunta de ambos cónyuges, suscribiendo la documentación pertinente, para que el bien sea inscrito a favor de la sociedad conyugal.

– En otros casos, y teniendo en cuenta que la declaración de la fábrica es considerada por esta instancia como un acto de administración que no requiere la participación conjunta de ambos cónyuges, se interpretó que basta la intervención de uno solo de ellos para dicha inscripción, acreditándose, eso sí, la fecha de celebración del matrimonio mediante presentación de la respectiva partida o acta matrimonial, para efectos de determinar si dicha construcción se había efectuado dentro de la vigencia de dicho matrimonio.

Al respecto, en el XXCC Pleno, el Tribunal Registral aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

“INTERPRETACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 310 DEL CÓDIGO CIVIL Y 79 DEL RIRP

Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se produce – por imperio de la ley – la conversión en social de todo el inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite que se mantiene la condición de propio. A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del art. 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios bastará con que intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del terreno, adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio”.

En tal sentido, el criterio adoptado se sustenta en que el artículo 310 del Código Civil establece una presunción de ganancialidad como regla, dejando la posibilidad al titular registral propietario del terreno acreditar que dicha construcción mantiene la calidad de propio, determinó el Tribunal.

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