Ante la pandemia de la COVID-19 y la nueva normalidad, la residencia en inmuebles ubicados en balnearios es menos estacional. Así, para muchas personas estas propiedades se han convertido en su primera vivienda, debido al trabajo remoto.

Por ello, si está evaluando o ya tomó la decisión de comprar una casa de playa, es importante tener en cuenta las siguientes recomendaciones legales.

Ubicación: una elección decisiva 

Claudia Lucena señala la importancia de verificar que la propiedad que se desea adquirir se encuentre ubicada fuera de la zona de playa -50 metros paralela a la línea de alta marea-, y de la zona de dominio restringido -200 metros contados a continuación de la franja de zona de playa-.

Para todas las residencias vacacionales, que suelen ser parte de condominios, es importante verificar, previamente a la adquisición, el régimen legal al cual están sometidas.

Este puede ir desde uno simple de propiedad exclusiva y propiedad común a regímenes en los que se transfiere el derecho a construir en determinado lote y a adquirir lo construido, pero no el terreno. La verificación debe realizarse en el reglamento interno del condominio.

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¿Es importante el reglamento interno?

Siempre que se trate de inmuebles en edificios o condominios, es fundamental revisar el reglamento interno y otros reglamentos aprobados por la Junta de Propietarios.

Ello permitirá conocer cuáles son las áreas y los bienes comunes, el porcentaje de participación que corresponde al inmueble que se adquiere y la existencia de restricciones -por ejemplo, respecto de mascotas o invitados que se pueden llevar al balneario-. Además, se conocerán cuáles son los gastos comunes y el porcentaje de participación en los mismos que le corresponderá asumir al adquirente.

¿Qué riesgos deben evitarse?

Si desea adquirir una vivienda ya construida, hay tres interrogantes principales a plantearse: ¿qué se está adquiriendo?, ¿de quién se está adquiriendo? y ¿está el inmueble limpio de cargas y gravámenes?

En esa línea, lo mínimo que debe verificarse para mitigar el mayor porcentaje de los riesgos es la información registral:

a) Área y construcción: Confirmar que corresponda a lo que se está adquiriendo. Si la declaratoria de fábrica no está inscrita -el registro no es obligatorio- se la puede solicitar al vendedor para constatar que la edificación se haya realizado contando con las licencias correspondientes y cumpliendo con todos los requerimientos normativos.

b) Titularidad: Confirmar que el propietario registral sea quien esté vendiendo. Si se trata de personas naturales es importante determinar el estado civil, y en el caso de personas casadas asegurar la participación de ambos cónyuges; asimismo, en el caso de personas jurídicas, verificar las facultades del representante.

c) Cargas y gravámenes: Confirmar que no existan embargos y/o hipotecas, o que, estos vayan a ser levantados antes o con la compra.

La información registral debe necesariamente complementarse con la revisión física del inmueble, que permita determinar la situación física y la posesión del mismo. Se debe confirmar que el poseedor sea el propietario registral que estaría actuando como vendedor.

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¿Cómo realizar el contrato de compra venta?

Al momento de la celebración del contrato de compra venta del bien inmueble es necesario considerar factores relacionados con los riesgos previamente mencionados: la correcta verificación de las partes; el estado civil, en el caso de personas naturales; la participación de ambos cónyuges, en el caso de personas casadas; y, en el caso de personas jurídicas, es importante verificar las facultades del representante.

Asimismo, es relevante la debida identificación de inmueble -descripción y partida registral-, y declaraciones del vendedor con relación a la propiedad y la situación legal del inmueble -idealmente, inexistencia de cargas y/o gravámenes-.

En adición a ello, Claudia Lucena menciona que se debe precisar correctamente el precio y la forma de pago. Tratándose de inmuebles inscritos en Registros Públicos, se sugiere que todo, o la mayor parte del precio, se pague luego de que la partida del inmueble haya sido bloqueada con la compra venta.

Finalmente, indica que la oportunidad para la entrega de la posesión debería ser condición para el pago del precio o parte de este.