Con la publicación del Decreto Legislativo N°1520 se modificó el Impuesto Predial, sobre todo, en lo relativo a la acreditación del pago de los tributos por los periodos en los cuales los sujetos tuvieron la condición de contribuyente, además del incremento del importe del Impuesto Predial y los Arbitrios producto de la habilitación urbana nueva y/o edificación, el cual será exigible a partir del término del plazo de vigencia de la licencia y/o de las ampliaciones.

Siendo ello así, y considerando que los cambios operados en la Ley de Tributación Municipal tienen incidencia en la labor que realizan los notarios públicos y la Administración Tributaria Municipal.

1. ¿Cuál es el ámbito de aplicación del Impuesto Predial?

El Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal (LTM), regula, entre otros, al Impuesto Predial, un tributo de naturaleza patrimonial que grava el valor de la propiedad de los predios urbanos y rústicos. 

En tal sentido, se consideran predios a los terrenos, incluyendo los terrenos ganados al mar, a los ríos y a otros espejos de agua, así como las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan partes integrantes del mismo, que no puedan ser separadas sin alterar, deteriorar o destruir la edificación. Tal como lo señala el artículo 887 del Código Civil, será parte integrante, lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien.

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2. ¿Quiénes son los contribuyentes del impuesto?

De acuerdo a lo establecido en el artículo 9 de la LTM, las personas naturales o jurídicas propietarias de los predios, cualquiera sea su naturaleza, tienen la calidad de contribuyente.

Excepcionalmente se considerarán como sujetos pasivos del impuesto, respecto de los predios que se les hubiesen entregado en concesión durante el tiempo de vigencia del contrato, a los titulares de concesiones otorgadas al amparo del Decreto Supremo Nº 059-96-PCM, Texto Único Ordenado de las normas con rango de Ley que regulan la entrega en concesión al sector privado de las obras públicas de infraestructura y de servicios públicos, sus normas modificatorias, ampliatorias y reglamentarias.

De otro lado, según el referido artículo 9 de la LTM, se consideran responsables solidarios a los copropietarios, siendo que son responsables solidarios al pago del impuesto que recaiga sobre el predio, pudiendo exigirse el pago a cualquiera de ellos, sin perjuicio del derecho de repetir contra los otros copropietarios en proporción a su cuota parte.

Asimismo, la regulación del Impuesto Predial contempla un supuesto de responsable sustituto, ya que en el caso que la existencia del propietario no pueda ser determinada, serán responsables del pago del Impuesto Predial, los poseedores o tenedores, a cualquier título, de los predios afectos, sin perjuicio de su derecho a repetir el pago a los respectivos contribuyentes.

Cabe indicar que, de acuerdo con el artículo 10 de la LTM, el carácter de sujeto del impuesto se atribuirá con arreglo a la situación jurídica configurada al 1 de enero del año al que corresponde la obligación tributaria. Asimismo, cuando se efectúe cualquier transferencia durante el ejercicio, el adquirente asumirá la condición de contribuyente a partir del 1 de enero del año siguiente de producido el hecho.

Finalmente en este punto, la calidad de sujeto activo recae en las Municipalidades Distritales donde se encuentre ubicado el predio[1].

3. ¿Cómo se determina la base imponible?

De conformidad con el artículo 11 de la LTM, la base imponible está constituida por el valor total de los predios del contribuyente ubicados en cada jurisdicción distrital.

Para efectos de determinar el valor total de los predios, se aplicarán los valores arancelarios de terrenos y valores unitarios oficiales de edificación vigentes al 31 de octubre del año anterior y las tablas de depreciación por antigüedad y estado de conservación, que formula y aprueba anualmente el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento mediante Resolución Ministerial.

Para el cálculo y actualización periódica de los valores arancelarios de terrenos se deberá considerar, en cuanto resulte aplicable, el mayor valor del suelo generado por las acciones en las que haya participado total o parcialmente el Estado.

Las instalaciones fijas y permanentes serán valorizadas por el contribuyente de acuerdo a la metodología aprobada en el Reglamento Nacional de Tasaciones y de acuerdo a lo que establezca el reglamento, y considerando una depreciación de acuerdo a su antigüedad y estado de conservación. Dicha valorización está sujeta a fiscalización posterior por parte del gobierno local respectivo.

Cabe indicar que, en el caso de terrenos que no hayan sido considerados en los planos básicos arancelarios oficiales, el valor de los mismos será estimado por la municipalidad distrital respectiva o, en defecto de ella, por el contribuyente, tomando en cuenta el valor arancelario más próximo a un terreno de iguales características.

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4. ¿Qué modificaciones Decreto Legislativo N° 1520 al Impuesto Predial?

Como se sabe, el Decreto Legislativo N° 1520 fue publicado el 31 de diciembre de 2021 y entró en vigencia a partir del 1 de enero de 2022, norma cuyo objeto es modificar el tratamiento de los impuestos regulados por la Ley de Tributación Municipal, a fin de ampliar la base tributaria, simplificar la determinación de los tributos y optimizar los mecanismos para su cobranza.  

Los principales alcances de la modificatoria son los siguientes:

4.1.1. Obligación de los notarios de requerir el pago de impuestos

Los notarios públicos deben requerir, entre otros, que se acredite el pago del Impuesto Predial, en el caso de que se transfieran los bienes gravados con dicho impuesto, para la inscripción o formalización de actos jurídicos.

Cabe indicar que la exigencia de la acreditación[2] del pago se refiere a los períodos en los cuales mantuvo la condición de contribuyente. Se precisa que no es oponible para efectos de la inscripción o formalización de los actos jurídicos de transferencia, la existencia de alguna omisión al pago detectada o comunicada con posterioridad a la emisión de la certificación, constancia o documento similar, extendida por la municipalidad, ello sin perjuicio de las acciones de cobranza que se ejecuten para la recuperación de la deuda. 

4.1.2. Modificación respecto de la obligación de presentar declaraciones juradas, actualización del valor del predio e incremento producto de la habilitación urbana nueva y/o edificación    

Se ha modificado el artículo 14^[3] de la LTM, que regula la obligación de presentar la declaración jurada para fines del Impuesto Predial, estando orientadas sus principales previsiones en presentar la declaración en los siguientes supuestos:

a) Anualmente, el último día hábil del mes de febrero, salvo que la Municipalidad establezca una prórroga.

b) Cuando se efectúa cualquier transferencia de dominio de un predio o se transfieran a un concesionario la posesión de los predios integrantes de una concesión efectuada al amparo del Decreto Supremo Nº 059-96-PCM, o cuando la posesión de éstos revierta al Estado, así como cuando el predio sufra modificaciones en sus características que sobrepasen al valor de cinco (5) UIT. En estos casos, la declaración jurada debe presentarse hasta el último día hábil del mes siguiente de producidos los hechos.

c) Cuando así lo determine la Administración Tributaria para la generalidad de contribuyentes y dentro del plazo que determine para tal fin.

Asimismo, en relación a la referida declaración jurada del Impuesto Predial se señala que, la actualización de los valores de predios por las Municipalidades, sustituye la obligación de declarar anualmente, y se entiende como válida en caso que el contribuyente no la objete dentro del plazo establecido para el pago al contado del impuesto.

Igualmente se indica que, el incremento del monto del Impuesto Predial y/o arbitrios, producto de la habilitación urbana nueva y/o edificación, es exigible a partir del término del plazo de vigencia de la licencia respectiva y/o de las ampliaciones, si las hubieran; dicha exigibilidad deberá acompañarse, en el caso de las edificaciones, de la constatación que emita la municipalidad acreditando que la edificación se encuentra habitada o entregada a sus propietarios finales por parte de las constructoras.

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5. Problemática de la acreditación ante el notario del pago del Impuesto Predial cuando se formaliza la transferencia de inmuebles

 

Pensemos por un momento en una persona que ha adquirido la propiedad de un terreno urbano; el cual adquirió hace 15 años a un precio atractivo, con el interés de mantenerlo como depósito, hasta que se le presente una oportunidad de darle un mejor uso. Cabe indicar que, por falta de recursos económicos, no ha cumplido con el pago del Impuesto Predial durante todo el periodo en que ha tenido la condición de contribuyente.

Al haber recibido una oferta favorable a sus intereses, ha decidido transferir la propiedad del bien a una empresa, la que pagará el precio al contado a la fecha de inscripción de la transferencia en los Registros Públicos, siendo que, al acudir a la notaria para formalizar el acto jurídico, el notario ha exigido que se acredite el pago del impuesto por todos los periodos en los que el transferente tuvo la condición de propietario.   

Siendo ello así, ¿resulta correcto que el notario le exija al transferente que acredite el pago del Impuesto Predial correspondiente a todos los periodos en los que tuvo la condición de contribuyente?; o, dicha exigencia ¿debería limitarse a la deuda tributaria de los periodos no prescritos?  

Al respecto, a partir del nuevo marco legal vigente, el notario está obligado a requerir que se acredite el pago del Impuesto Predial, por todos los periodos en que el transferente tuvo la condición de contribuyente, no habiendo realizado la norma ninguna precisión ni mucho menos establecido una excepción sobre el particular.

De otro lado, debe tenerse presente que el notario público no es parte de la Administración Tributaria municipal, limitándose su papel en este tipo de operaciones, a ser un agente colaborador del fisco, razón por la cual la exigencia de acreditación de pago del Impuesto Predial no podría limitarse a los periodos no prescritos, tanto más si es la Administración Tributaria del distrito en el que se encuentra ubicado el terreno la competente para pronunciarse sobre dicha materia.    

Por ello, corresponderá que el notario en atención a la autonomía que le concede la Ley de Notariado, exija la acreditación del pago del íntegro del adeudo pendiente por concepto de Impuesto Predial de todos los periodos en los que el transferente tuvo la condición de contribuyente, lo que se deberá acreditar con voucher de pago, constancias o certificados de no adeudo o estados de cuenta, en los que aparezca que se ha pagado las obligaciones en los periodos en que tiene la condición de contribuyente.  

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