Ante la solicitud de inscripción de la transferencia de los aires, se requiere que previamente se independicen los aires como unidad inmobiliaria, para lo cual se le asignará un porcentaje de participación en los bienes comunes.

Así lo ha señalado el Tribunal Registral en la Resolución Nº1767 -2020-SUNARP-TR-L.

¿Cuál fue el caso?

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la transferencia vía dación en pago otorgada por A&J COLL S.A. CONTRATISTAS GENERALES, representada por L. C. O., a favor de J. B. C., sobre el 100% o la totalidad de las acciones y derechos sobre los aires para futura ampliación que el titular posee y se reservó en el asiento B00006 de la partida registral N° 46464737 del Registro de Predios de Lima.

La registradora pública del Registro de Predios de Lima formuló la observación de que, en el presente caso, al transferirse acciones y derechos correspondientes al área reservada, esta deberá independizarse previamente, lo cual conlleva la modificación de reglamento y asignación de porcentajes sobre las área y zonas comunes, conforme a la Ley Nº27157.

Lea también: Tribunal Registral: Aprueban dos nuevos precedentes de observancia obligatoria

¿En qué consiste la independización de aires?

La independización de los aires conlleva a que dichos aires se consignen en forma independiente en una nueva partida registral segregada de la matriz.

Para acceder a esta independización, el registro exige además del área proyectada de acceso, que se les asigne a los aires un porcentaje de participación en las zonas comunes, dado que, de acuerdo a las bases institucionales de la propiedad horizontal, el titular de una sección de dominio exclusivo también es necesariamente copropietario de las zonas comunes.

Distinto es el caso de la cláusula de reserva de aires para futura ampliación de edificación, en el que el registro se limita a inscribir el reglamento interno (con la cláusula incluida) sin independizar en ninguna partida “los aires”.

Dicha estipulación se incorpora en la partida matriz del edificio, atribuyéndose el derecho de sobreelevación a favor del propietario-constructor o a favor de algún titular exclusivo.

Lea también: Los edificios y su legislación: Reformas

Sobre la regulación

Lo expuesto ha sido contemplado en el artículo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, relativo a la independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos en la Ley Nº27157, precisando lo siguiente:

(…) Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la edificación, ésta podrá independizarse como sección de dominio exclusivo siempre que se le asigne porcentaje de participación de los bienes comunes.

En este caso la independización procederá, siempre que cuente con área proyectada de acceso.

El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin independización, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento específico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otra partida vinculada. (…)”.

En cuanto a la transferencia y condición jurídica de los aires, la directiva citada señala:

“(…) 5.6. Transferencia de aires La venta o cualquier acto de transferencia de aires de la unidad superior se inscriben siempre que se constituya reglamento interno y se adjunten planos de independización y memoria descriptiva autorizada por ingeniero o arquitecto colegiado.

5.7. Condición jurídica de los aires De conformidad con el artículo 40, inciso h) de la Ley Nº27157, los aires reputan zonas comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario por las cuales se les atribuya la condición de sección de propiedad exclusiva. (…)”

Como puede advertirse con meridiana claridad, la directiva en mención precisa que “los aires” sí pueden ser objeto de transferencias, debiendo tenerse en cuenta para ello su condición jurídica de zonas comunes o de secciones de propiedad exclusiva.

Con tal fin, la misma directiva establece que “los aires” se reputan zonas comunes, salvo que lo contrario se desprenda de los títulos de propiedad de las secciones de propiedad exclusiva o que ello conste en el reglamento interno o en una modificación posterior de este.

Asimismo, de las citadas disposiciones, se establece que para cualquier acto de transferencia que implique a los aires se requiere reglamento interno, planos de independización y memoria descriptiva, esto es, solo procederá la transferencia.

Puede leer la resolución AQUÍ.

¿Te gustó este artículo? Puedes acceder a mayor información especializada en la página de Diálogo con la Jurisprudencia o en la zona exclusiva para suscriptores.  

 Suscríbete: [email protected] // +51 (1) 7108900 // También invitamos a visitar la página de Facebook de Diálogo con la Jurisprudencia.