Conforme al artículo 912 del Código Civil, el poseedor de un inmueble se presume propietario, empero esta presunción legal de propiedad no dispensa al demandante o demandado en juicio, cuando su pretensión se sustenta en la calidad de propietario, de su obligación de probar objetivamente que es el titular propietario, y como tal pueda transferir el bien, en tanto quien adquiere el bien de un poseedor lo que recibe es la posesión.

Dicha norma no autoriza que el poseedor tenga la facultad de transferir o enajenar la propiedad del bien, siendo que dicha facultad, en un escenario no patológico, se deriva sí o solo sí de ser titular del derecho de propiedad.

Así lo ha precisado la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema en la Casación N° 4954-2018-Lima, de fecha 17 de junio de 2021.

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¿Cuál es el caso?

El Trigésimo Sexto Juzgado Especializado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima declaró infundada la demanda de otorgamiento de escritura pública; con costas y costos.

Sobre ello, se fundamentó que el contrato privado de compraventa celebrado, la demandante Carmen Cahuana Quispe Viuda de Mendoza ha suscrito solamente con el codemandado Víctor Armando Chumbe Del Águila; además, si bien en la parte introductoria del aludido contrato privado se señala que el vendedor Víctor Armando Chumbe Del Águila se encuentra casado con Janeth Franchini La Torre.

Sin embargo, claramente se advierte que ella (la esposa) no interviene en dicho acto jurídico, pues tampoco suscribe aquel contrato, en consecuencia, no se ha probado que la sociedad conyugal haya enajenado el aludido inmueble a la demandada, como tampoco se ha probado con documentos idóneos que el supuesto vendedor Chumbe del Águila haya realmente adquirido el bien de su anterior propietario.

Por otro lado, no se ha probado los fundamentos de hecho de la demanda, si se tiene en cuenta que la demandante ha interpuesto la demanda manifestando que ambos demandados (la sociedad conyugal) le habría transferido el bien inmueble materia de otorgamiento.

Siendo así, por las razones antes señaladas, el supuesto contrato privado materia de la pretendida formalización, no puede considerarse como un acto válido ni eficaz, no pudiéndose ordenar la elevación a escritura pública de un acto que no ha sido otorgado por la sociedad conyugal demandada.

Ello, máxime si el documento no cuenta con fecha cierta alguna, además que tampoco se había probado que los supuestos transferentes sean los propietarios del bien a la fecha de la suscripción del contrato por uno solo de los cónyuges.

Posteriormente, dicha decisión fue impugnada. Así, la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima confirmó la sentencia que declaró infundada la demanda.

La sala civil argumentó que si bien el artículo 912 del Código Civil establece que “el poseedor es reputado como propietario mientras no se pruebe lo contrario…” y el artículo 923 que “la propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer de un bien…” ello no se advierte en autos.

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Además, no aparece que los transferentes demandados tengan derecho inscrito sobre el inmueble objeto de compraventa que cause convicción sobre la propiedad del predio vendido.

Por otro lado, si bien la recurrente señaló que los demandados adquirieron el inmueble de su anterior propietario y que esa simple transferencia los convierte en titulares del mismo conforme a lo establecido por el artículo 949 del Código Civil; sin embargo, tampoco ha acreditado el derecho de propiedad del anterior propietario a efecto de viabilizar la formalización del documento materia de litis.

¿Cómo resolvió la Corte Suprema?

Ante tal fallo, se interpuso recurso de casación. De tal manera, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema precisó que, aunque el poseedor de un bien inmueble se presume propietario, esta presunción legal de propiedad no dispensa al demandante o demandado, cuando su pretensión se sustenta en la calidad de propietario, de su obligación de probar objetivamente que es el titular propietario, y como tal pueda transferir el bien.

Ello, en tanto quien adquiere el bien de un poseedor lo que recibe es la posesión, no autorizando que el poseedor tenga la facultad de transferir o enajenar la propiedad del bien, siendo que dicha facultad, en un escenario no patológico, se deriva sí y solo sí de ser titular del derecho de propiedad.

Por tales razones, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema declaró infundado el recurso de casación interpuso por la demandante; en consecuencia, no casaron la sentencia de vista, expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima.

 Descargue la Casación N° 4954-2018-Lima

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