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Que escritura pública consigne 1/3 de alícuota en venta en lugar del valor en porcentajes (%) impide registrar compraventa

Que escritura pública consigne 1/3 de alícuota en venta en lugar del valor en porcentajes (%) impide registrar compraventa

Por Redacción Laley.pe

lunes 30 de enero 2023

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Mucho cuidado: si eres copropietario y pretendes vender tu alícuota debes cumplir con la identificación porcentual de la cuota ideal que vas a enajenar, es decir, que se especifíque la proporción que el copropietario desea vender en clave de porcentajes. Así lo estableció la Resolución 272-2022-Sunarp-TR, el pasado 10 de junio de 2022:

TRANSFERENCIA DE CUOTAS IDEALES

Para efectos de inscribir la transferencia que un copropietario otorga de parte de su cuota ideal, deberá indicarse en el título el porcentaje que representa respecto de la totalidad del predio, de conformidad con el artículo 96 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Es importante recordar que el régimen de copropiedad de bienes inmuebles esta compuesto por dos elementos esenciales: (i) el bien común; y (ii) las cuotas ideales, conocidas por la doctrina como alícuotas o porcentajes de participación.

Esto, a su vez, sustenta el fundamento de que bajo la copropiedad no se asignan partes materiales diferenciadas, pero derivadas de un mismo bien inmueble, sino que existe una asignación porcentual respecto del cual cada copropietario asume obligaciones y adquiere derechos.

En ese sentido, cuando nos encontramos frente a una enajenación por parte de un solo copropietario es necesario que sea plenamente identificable en el contrato la cuota ideal sobre la cual se dispondrá. En el documento al que tuvo acceso Laley.pe se explica que en toda transferencia de bienes es fundamental identificar indubitablemente cuál es el objeto de esa transferencia, es decir, se debe explicar con claridad cuál es el bien transferido y evitar que las indicaciones fueran vagas.

1. En toda transferencia de bienes es fundamental identificar indubitablemente cuál es el objeto de transferencia. Por ello, en todo título en virtud del cual se solicita la inscripción de la transferencia de un bien debe constar con claridad cuál es el bien transferido. Si no fuera así, esto es, si no se indicara cuál es el bien objeto de transferencia o la indicación fuera vaga, ambigua, imprecisa o contradictoria, debe formularse observación. Ello es fundamental en atención a los efectos de la inscripción, principalmente la legitimación y la fe pública registral.

 

Naturaleza jurídica de las cuotas ideales en un régimen de copropiedad

Esto es importante, pues permite delimitar el alcance de la figura de la copropiedad, en virtud al artículo 969 de nuestro Código Civil, en cuyo contenido se señala lo siguiente: 

Fundamento 2. En la copropiedad, regulada en los artículos 969 y siguientes del Código Civil, cada copropietario tiene derecho a usar y disfrutar íntegramente el bien común. Ninguno de los copropietarios tiene derecho a propiedad exclusiva sobre parte material alguna del bien. Así, la copropiedad es el derecho real que recae sobre un bien por cuotas ideales o partes indivisas, de manera que cada condómino puede disponer libremente de su parte indivisa”. Las cuotas ideales permiten la distribución de obligaciones y beneficios que le corresponden a cada copropietario. Bajo esa premisa, es pertinente preguntarnos cuál es la base legal para sustentar que se puede hacer una libre disposición bajo el régimen de copropiedad.  Pero también, hace referencia a los derechos exclusivos que cada copropietario ostenta sobre el bien inmueble común, y su inscripción se hace en la misma partida registral de este último.

Entonces, no es correcto concebir a la copropiedad como una propiedad dividida físicamente entre varias personas, sino más bien como un bien indivisible que responde a diferentes porcentajes para efectos de su ejercicio y disposición. Por esa razón, independientemente de la cuota ideal que corresponda a cada copropietario, todos  ejercen la propiedad de la totalidad del bien común y no solo del área o porción física que resulte proporcional a aquella, en consecuencia, cada copropietario puede disponer libremente de la cuota ideal que ostenta, a través de actos de disposición (venta) o gravamen (hipoteca).

Esto es diferente cuando se produce la enajenación del bien inmueble común en su totalidad, pues se entiende que en ese caso habría una disposición del total de las cuotas ideales y, en consecuencia, se requeriría de la unanimidad de todos los copropietarios.

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¿Y la inscripción ante Registros Públicos? 

Antes de responder la pregunta de rigor, es necesario ser enfático: cada copropietario tiene facultad para transferir su derecho de propiedad, exclusivamente respecto a su cuota ideal, en los términos contractuales que prefiera. En fundamento jurídico 3 de la resolución analiza cómo proceder para inscribir dicho derecho ante los Registros Públicos

Fundamento 3. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) ha contemplado expresamente la inscripción de la transferencia de cuotas ideales, estableciendo en el literal d) de su artículo 13 que, en el asiento de inscripción, en los casos en los que se transfiera cuotas ideales, debe precisarse dicha circunstancia, así como hacerse mención expresa del transferente.

 

El nuevo propietario de las cuotas ideales debe integrar el régimen de copropiedad del bien inmueble bajo los mismos términos en que estuvo el transferente (anterior propietario). El único requisito a nivel registral es que dentro de la escritura pública de compraventa de cuotas ideales se identifiquen las cuotas ideales que ostenta el transferente y se detalle cuántas serán enajenadas:

9. Del análisis efectuado, apreciamos que en la cláusula primera se ha cumplido con identificar el bien materia de transferencia, sobre el que los vendedores declaran ser titulares de acciones y derechos, lo cual se condice con la partida registral.

Seguidamente, en la cláusula segunda consta que la transferencia es otorgada de manera independiente por cada uno de los vendedores, pues a diferencia de uno de los copropietarios, que vende la totalidad de sus cuotas ideales, la otra copropietaria vende la tercera parte de las cuotas ideales que le corresponden, es decir, 1/3.

En términos prácticos, mientras uno de los transferentes señala la venta total de sus cuotas ideales, la segunda transferente solo menciona que venderá una fracción de su porcentaje, incumpliendo así con el requisito de identificar plenamente las cuotas ideales por transferir. En consecuencia, se verificó que no se cumplió con señalar la cuota ideal respecto a la integridad del predio que es materia de transferencia, de conformidad con el artículo 96 del Reglamento de Inscripciones del registro de predios.

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