El Poder Ejecutivo publicó el Decreto Legislativo 1568 con el propósito de regular el régimen de la propiedad horizontal en el que existen unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que se caracterizan por compartir bienes y servicios comunes.

Este decreto tiene como fin promover una adecuada convivencia entre los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman edificaciones que por compartir bienes y servicios comunes requieren implementar el régimen de la propiedad horizontal contribuyendo a una mejor gestión y aprovechamiento de la edificación en su conjunto.

En tal sentido, el referido decreto fue emitido debido a la existencia de nuevas necesidades de las viviendas multifamiliares, así como de las edificaciones que se encuentren reguladas bajo el régimen de la propiedad horizontal, por lo que a través del presente decreto se estaría actualizando la normatividad establecida en la Ley Nº 27157.

Alcances normativos 

Con anterioridad, la propiedad horizontal era un régimen que se encontraba establecido y regulado bajo la normativa de la Ley Nro. 27157 y su reglamento. Sin embargo, se vio la necesidad que el régimen de propiedad horizontal sea individualizado bajo una propia y exclusiva norma. 

Si bien es cierto, nuestro Código Civil vigente no define a la propiedad horizontal, se ha implementado su concepto en el Decreto Legislativo 1568, cuya definición es que la caracteriza como un régimen jurídico en el que existen unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, que se caracterizan por compartir bienes y servicios comunes.

Ahora bien, la obligatoriedad de este régimen de propiedad horizontal es aplicable únicamente cuando las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva pertenecen a distintos propietarios y, en el caso que las unidades inmobiliarias correspondan a un solo propietario, este régimen sólo es facultativo.

Respecto a las edificaciones, será aplicable el régimen de propiedad horizontal única y exclusivamente cuando estas se encuentren terminadas y cuenten con su respectiva autorización emitida por la propia Municipalidad.

Así también, el presente decreto determina que el propietario puede recurrir a la prehorizontalidad, la cual se origina cuando se anota preventivamente en la partida registral la pre declaratoria de la edificación, el pre reglamento interno y la pre independización de las unidades inmobiliarias que lo conforman.

Pese a lo señalado en el párrafo precedente, es de elección del propietario constituir la prehorizontalidad, ya que con la sola inscripción de la pre declaración de edificación puede decidir si a la culminación de esta opta por la sola edificación o utilizar el régimen de propiedad horizontal.       

De otro lado, este decreto regula la “Propiedad Horizontal de hecho”, para lo cual, esta forma jurídica se constituye cuando surgen las siguientes eventualidades:

a) La edificación reúna las características para estar sujeta al régimen de la propiedad horizontal, se haya transferido como mínimo una unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva a un propietario distinto, y no cuente con un reglamento Interno.

b) Existan unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que comparten bienes comunes, y que en sus títulos constitutivos o traslativos se les hayan asignado derechos con diferente denominación.

En ese sentido, cuando se constituye la propiedad horizontal de hecho, ya sea mediante uno de los eventuales casos señalados, su regulación se da a través del presente decreto, en donde se encuentran ya establecidos sus derechos y obligaciones de los propietarios y la forma de como esta será administrada bajo el nombramiento de una presidente y la creación de su reglamento.

Derecho de sobreelevación y ejecución de obras

Uno de las formas jurídicas que adopta el presente decreto legislativo es el derecho de sobrelevación, a través del cual se entiende como sobreedificar o subedificar uno o más pisos por encima o por debajo de las construcciones ya existentes de un predio edificado total o parcialmente, correspondiendo la titularidad de lo edificado al titular del referido derecho.

Una vez constituida la sobreelevación, se requiere modificar el reglamento interno y de su inscripción. Ahora bien, al constituirse este derecho puede darse la modificación de porcentajes de participación sobre los bienes comunes, para lo cual, se requerirá el voto de no menos del 75 % de los porcentajes de participación de la junta de propietarios para su aprobación.

Así también, el presente decreto establece que en el caso de que se ejerza esta modalidad de derecho de sobrelevación, debe formar parte de una unidad inmobiliaria exclusiva, caso contrario, puede relacionarse con la partida matriz en la que se deberá estar proyectado su acceso.

Para la ejecución del derecho de sobrelevación se debe constar con la aprobación de junta de propietarios, incluso antes de haber obtenido la licencia de edificación. Del mismo modo, esta aprobación opera para la ejecución de obras de los proyectos de edificación para ampliación, remodelación y/o demolición parcial de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva

En el caso de la ejecución de los proyectos de edificación, estos requieren con la simple autorización de la municipalidad correspondiente, ello sin perjuicio de poner en conocimiento a la junta de propietarios.

Aspectos relevantes

Como aspectos relevantes del presente decreto, se observa que se desliga la aplicación del régimen solo a las edificaciones urbanas, pudiendo compartir bienes y servicios comunes. Asimismo, la culminación de la edificación no es presupuesto para constituir el régimen en el caso de habilitaciones tipo club, temporales o vacacionales.

Se determina que no es necesario que las unidades destinadas a aprovechamiento exclusivo pertenezcan a propietarios distintos, por lo que se hace la distinción entre régimen facultativo y régimen obligatorio.

La prehorizontalidad, tiene como fin novedoso atribuir a la anotación preventiva una vigencia directa hasta el fin de la vigencia de la licencia de edificación.

Sobre los bienes comunes, se le incluyó el derecho de sobrelevación y el servicio de saneamiento como lo es el agua y desagüe.

Se establece la obligatoriedad del cargo de administrador, ya sea un propietario u otra persona, y se fijan sus obligaciones y derechos. A falta de nombramiento de este, ejerce sus funciones el presidente de la Junta de Propietarios. Se crea un registro administrativo de administradores, para lo cual reglamento debe establecer su propósito y funcionalidad.