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Cerca al mar: ¿Cómo acreditar que mi casa de playa se encuentra fuera del área de dominio público?

Cerca al mar: ¿Cómo acreditar que mi casa de playa se encuentra fuera del área de dominio público?

Por Diálogo con la Jurisprudencia

lunes 17 de julio 2023

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A fin de acreditar que el predio materia de habilitación urbana se encuentra fuera del área de dominio público o zona de playa, es procedente la presentación del documento emitido por la Dirección General de Capitanías y Guardacostas de la Marina de Guerra del Perú que determine que la citada extensión no se ubica dentro de la franja de 50 metros de ancho paralela a la línea de alta marea.

Nos encontramos en Cañete, en donde se solicita la inscripción de la habilitación urbana y otros actos respecto de un predio inscrito en el Registro de Predios correspondiente. Sin embargo, la registradora formula una observación respecto a si el precio en cuestión afectaba zonas de playa o de dominio público.

En la apelación, los interesados alegan que la Dirección General de Capitanías y Guardacostas ya ha emitido un pronunciamiento formal respecto al descarte del predio materia de la rogatoria con el área de zona de playa.

De igual forma, señalan que el mismo órgano técnico de apoyo (Catastro) ha señalado que la descripción contenida en el documento expedido por la Marina corresponde con la descripción del predio sobre el que recae la habilitación urbana, que es el mismo que se encuentra inscrito en la SUNARP.

Asimismo, indica que el propio Tribunal Registral ha señalado que no es obligatoria la presentación de la resolución de determinación de la línea de alta marea, sino únicamente hace referencia a que se debe presentar la constatación correspondiente a efectos de dar por acreditado el descarte de implicancia con la zona de playa.

¿Cómo se acredita que un predio materia de habilitación urbana se encuentra fuera del área de dominio público o zona de playa?

Sobre los bienes de dominio público

El artículo 73 de la Constitución Política del Perú, dentro del capítulo III “De la Propiedad” del título III “Del régimen económico”, se refiere a los bienes públicos señalando que son inalienables e imprescriptibles. Cabe añadir que, de acuerdo con lo establecido por el Tribunal Constitucional en diversos pronunciamientos, los bienes de dominio público son también inembargables.

Es decir, los bienes que conforman el dominio público son inalienables, imprescriptibles e inembargables. Estas características especiales de los bienes de dominio público tienen como singular propósito el excluirlos completamente del tráfico jurídico ordinario, de tal forma que no puedan ser adquiridos en propiedad por particulares, debido a que encierran valores vitales para la sociedad

Sobre las áreas de playa

Respecto a la denominada “área de playa”, debe señalarse que las playas del litoral de la República son definidas de manera general en el artículo 1 de la Ley N° 26856, como el área de la Costa que se presenta como plana descubierta con declive suave hacia el mar y formada de arena o piedra, canto rodado o arena entremezclada con fango más una franja no menor de cincuenta metros de ancho paralela a la línea de alta marea.

El artículo 3 del Reglamento de la Ley de Playas precisa esta definición, señalando que el área de playa constituye un bien de dominio público y comprende el área donde la Costa presenta una topografía plana y con un declive suave hacia el mar, más una franja de hasta cincuenta metros de ancho paralela a la línea de alta marea.

Añade que la determinación de la franja de hasta cincuenta metros de ancho paralela a la línea de alta marea estará a cargo de la Dirección General de Capitanías y Guardacostas.

Con relación a la “zona de dominio restringido”, cabe indicar que el artículo 2 de la Ley N° 26856 dispone que se encuentra conformada por la franja de doscientos metros ubicada a continuación de la franja de cincuenta metros, siempre que exista continuidad geográfica en toda esa área.

Así, el artículo 4 del Reglamento de la Ley de Playas precisa que esta zona se encuentra constituida por la franja de doscientos metros ubicada a continuación de la franja de hasta cincuenta metros paralela a la línea de alta marea, siempre que exista continuidad geográfica en toda esa área y no existan terrenos de propiedad privada excluidos de su ámbito, según lo previsto por el artículo 2 de la Ley.

Señala, además, que las zonas de dominio restringido se destinarán a playas públicas para el uso de la población, salvo que se haya procedido a su desafectación, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 3 de la Ley y el Capítulo III del referido Reglamento.

El área de playa por estar catalogada como bien de dominio público no es susceptible de ser apropiada por particulares, por lo que sobre esta los particulares o algún organismo público no podrán ejercer ninguna forma de dominio privado o que excluya de forma ilegítima el uso público, para lo cual, no existe excepción aun cuando el título de dominio sea anterior a la fecha de vigencia de la Ley. Asimismo, la competencia para la gestión de esta área corresponde principalmente a la Dirección General de Capitanías y Guardacostas.

Por el contrario, para la zona de dominio restringido, el artículo 12 del Reglamento de la Ley de Playas desarrolla los supuestos de excepción, es decir, aquellas condiciones que deben cumplir los predios para que no se encuentren comprendidos dentro de las limitaciones correspondientes a la zona de dominio restringido, siendo lo siguiente:

“Artículo 12.- Terrenos de propiedad privada No están comprendidos en la zona de dominio restringido los terrenos ubicados dentro de la franja de 200 metros a que se refiere el artículo 4 de este Reglamento, siempre que dichos terrenos se hubieren encontrado legalmente incorporados al dominio privado de una entidad estatal o de particulares con anterioridad al 9 de septiembre de 1997, fecha de entrada en vigencia de la Ley.  También están excluidos los predios que a la fecha antes indicada hubieran sido transferidos a entidades públicas para el desarrollo de proyectos de infraestructura pública, salvo que a esa fecha se hubiere incurrido en causal de caducidad y consiguiente reversión al dominio estatal. Los terrenos comprendidos dentro de la franja de 200 metros a que se refiere el artículo 4 de este Reglamento, revertidos al dominio estatal a partir del 9 de septiembre de 1997, quedan incorporados a la zona de dominio restringido”.

Vemos, entonces que, la zona de dominio restringido, si bien es catalogada como bien de dominio público estando determinado su uso para playas públicas destinadas al uso de la población, admite excepciones, como —entre otras— la incorporación al dominio privado de una entidad estatal o de particulares sobre los predios ubicados en estas zonas, siempre que ello se hubiera producido antes del 9/9/1997.

En resumen, mientras en el área de playa la restricción para los derechos de propiedad es absoluta, en la zona de dominio restringido dicha restricción se relativiza siempre que se trate de propiedad privada o de dominio privado estatal adquirido con anterioridad a la vigencia de la Ley N° 26856, así como en los supuestos en que existan accidentes geográficos u obras de infraestructura ejecutadas con anterioridad a la mencionada ley, conforme a los artículos 6, 7 y 12 del Reglamento de la Ley de Playa

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