Para determinar la preferencia en los casos de concurrencia de acreedores, el artículo 1135 del Código Civil prevé una serie de reglas en razón de tres supuestos concretos: i)  si hay derecho inscrito sobre el inmueble, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito; ii) en defecto de inscripción se prefiere al acreedor que tenga documento fecha cierta más antigua; y, iii) en defecto de inscripción y de documento de fecha cierta, se prefiere a quien tenga el título de fecha más antigua.

En ese sentido, la interpretación de dicho artículo no debe efectuarse en el sentido de que primero debe preferirse al acreedor de buena fe cuyo título sea de fecha anterior, sino que, en principio, ante la existencia de inscripción registral de algún derecho sobre el inmueble, se debe preferir a quien de buena fe inscribió primero su derecho. En defecto de inscripción, corresponderá preferirse al que ostenta documento de fecha cierta más antigua y, solo en última instancia, corresponderá optarse por el que tenga documento de fecha anterior.

Así lo ha establecido la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema en la Casación N° 1988-2018-San Martín, de fecha 27 de mayo de 2020.

Repasemos el caso: En primera instancia se declaró infundada la demanda de mejor derecho de propiedad interpuesta por una persona contra la antigua propietaria del bien materia de litis, y contra la entidad bancaria que solicitó la ejecución y remate de dicho bien debido a una hipoteca que la anterior propietaria constituyó a su favor.

El juzgado señaló que no podía aplicarse el artículo 2014 del Código Civil en el caso debido a que el demandante sí conocía de la inexactitud registral, pues de los propios asientos registrales y la secuencia del tracto sucesivo se desprendía con claridad que la partida donde está inscrito su predio informa que tiene como antecedente dominial a otra partida donde está inscrito el predio matriz. Por lo tanto, sí tenía conocimiento de los gravámenes y cargas que afectaban al predio matriz del que se independizó (hipoteca y ampliación de hipoteca), ya que dicha información no podía ser ignorada por un comprador diligente en aplicación de los principios de publicidad registral y de tracto sucesivo a que se refieren los artículos 2012 y 2015 del Código Civil, razón por la cual al demandante no le asistía la presunción de buena fe registral.

Dicha decisión fue impugnada ante la Sala Mixta y Penal Liquidadora de Moyobamba de la Corte Superior de San Martín, la cual confirmó la sentencia apelada que declaró infundada la demanda. Al sustentar su decisión alegó que la hipoteca y su ampliación estuvieron inscritas en la partida matriz desde fecha anterior a la adquisición de la parte demandante. Además, si bien el traslado de la hipoteca y de la ampliación de la partida matriz se realizó después hacia la partida del predio, ello no significa que recién a partir de la fecha del traslado quedaba gravado el lote adquirido por el demandante, puesto que la hipoteca prexistía desde mucho antes. De esta manera, fue consecuencia del derecho de persecución que la entidad bancaria acreedora inició el proceso de ejecución de garantías por incumplimiento del deudor, aun cuando ya estaba vendido a favor del demandante, concluyendo con la adjudicación del mencionado bien a favor de la entidad bancaria demandada.

Ante esta decisión, el demandante interpuso recurso de casación. Así, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema precisó que, de la situación fáctica determinada por las instancias de mérito, no se observó que el acto jurídico por el cual la antigua propietaria adquirió la propiedad e inscribió registralmente su titularidad haya sido anulado, rescindido o resuelto. Por ello, para hacer prevalecer el derecho de propiedad del demandante, no podía aplicarse el artículo 2014 del Código Civil, al no estarse ante alguno de los supuestos establecidos en dicho precepto. Como se recuerda, dicho artículo establece que, en aplicación de la buena fe pública registral, se mantiene el derecho adquirido por un tercero de buena fe y a título oneroso, cuando el derecho de quien le transfirió después se anule, rescinda o cancele.

Asimismo, la Sala señaló que, siendo materia de discusión la preferencia entre derechos reales, se tiene que en primer lugar se inscribió la hipoteca y su ampliación, cuya ejecución dio lugar (conforme al derecho de persecución y de venta) al derecho de propiedad de la demandada entidad bancaria, el cual si bien no pudo inscribirse registralmente, tiene sustento y deriva de la hipoteca ya inscrita, antes de la inscripción del derecho de propiedad del demandante. Por ello, no puede ampararse la demanda de mejor derecho de propiedad interpuesta, dado que en aplicación del artículo 1135 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el primer párrafo de su artículo 2022, prevalece el derecho que fue inscrito primero de buena fe, esto es la hipoteca y su ampliación, de la cual derivó el derecho de propiedad del banco demandado.

Por tales fundamentos, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema declaró infundado el recurso de casación; en consecuencia, no casaron la sentencia de vista expedida por la Sala Mixta y Penal Liquidadora de Moyobamba, perteneciente a la Corte Superior de Justicia de San Martín.

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