El contrato de arrendamiento concluye en la fecha pactada por las partes o por encontrarse incurso en alguna de las causales previstas por los artículos 1697 y 1705 del Código Civil.

Así lo ha señalado el Tribunal Registral en la Resolución Nº1493-2021-SUNARP-TR.

Repasemos el caso

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la cancelación por extinción de un arrendamiento, para tal efecto se adjunta solicitud sobre “acreditación de extinción de contrato de alquiler”.

El registrador público deniega la solicitud de cancelación en tanto se ha contravenido lo previsto por el artículo 32 y 40 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de Registros Públicos.

¿Qué es el contrato?

El contrato es un acto jurídico plurilateral y patrimonial. La característica de plurilateral responde a la necesidad de la conjunción de la declaración de voluntad de varias partes, a efectos de generar los efectos que sus intereses persigan.

De otro lado, la característica de patrimonial se relaciona con la naturaleza económica que producirá el contrato, es decir, las variaciones al patrimonio de los sujetos/partes intervinientes.

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Conclusión del arrendamiento

Respecto a la conclusión del arrendamiento de duración determinada, el artículo 1699 del Código Civil prescribe que este concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.

Asimismo, el artículo 1705 del mismo Código regula las causales de conclusión extrajudicial del arrendamiento señalando que además concluye, sin necesidad de declaración judicial, en los siguientes casos:

– Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía.

– Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.

– Por la destrucción total o pérdida del bien arrendado.

– En caso de expropiación.

– Si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no continuarán el contrato.

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Finalmente, el artículo 1697 del referido Código regula las causales de resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones del arrendador o arrendatario, estableciendo que podrá resolverse por:

– Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos.

– En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.

– Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquél para el que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.

– Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.

– Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.

De acuerdo a las normas invocadas, tenemos que los contratos de arrendamiento en los cuales se ha fijado un plazo de duración culminan al vencimiento de dicho plazo.

Por tanto, el arrendamiento concluye sin necesidad de mediar sentencia judicial que lo declare en los supuestos previstos por el artículo 1705 del Código Civil, y con sentencia judicial en las causales del artículo 1697, salvo que exista convenio sobre cláusula resolutoria expresa, en cuyo caso la resolución opera de pleno derecho como lo señala el artículo 1430.

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