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El coronavirus y los contratos de arrendamiento

El coronavirus y los contratos de arrendamiento

Frente a la retracción de las ventas en locales exceptuados por la cuarentena ante la propagación del coronavirus, el autor reflexiona sobre el cumplimiento del pago en los contratos de arrendamiento. Para tales efectos, plantea diferentes casos en los que se puede justificar el impago del monto acordado, su postergación o, una posible renegociación de buena fe con el arrendador.

Por Yuri Vega Mere

miércoles 25 de marzo 2020

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Luego de la promulgación del D.S. 044-2020-PCM, que declaró el estado de emergencia y dispuso una cuarentena por 15 días en todo el país desde el 16 del mes en curso, muchas actividades económicas –permitidas o no por dicha norma– vienen sufriendo serios embates, como consecuencia de la prohibición de desplazamiento de las personas al experimentar una contracción de sus ventas.

Inclusive, y quizá con excepción de los negocios de abastecimiento de víveres y de medicamentos, algunas actividades permitidas han dejado de percibir ingresos en porcentajes altos debido a la ausencia de consumo. Un claro ejemplo es el de las estaciones de abastecimiento de combustible.

Por supuesto, muchas de las empresas (o personas naturales) que prestan servicios o venden productos arriendan locales para el desarrollo de sus labores. Y, a pesar que algunas se encuentran exceptuadas durante la actual cuarentena, la retracción de las ventas plantea la pregunta crítica de si debe pagar la renta del inmueble arrendado o si la no realización de la actividad y/o la disminución de ingresos justifican el impago, su postergación o deben conducir a una negociación de buena fe con el arrendador.

Imagino que el lector espera encontrar la respuesta adecuada a su neurálgico problema en estas líneas a efectos de utilizarlas como argumento a su favor.

Cuando pensaba en la forma de escribir esta nota advertí que las respuestas generales pueden causar mayor zozobra y confusión que un análisis individual como he venido recomendando en mis últimos artículos. Es un tema de prudencia y de cautela para no causar perjuicio a nadie. En clara contraposición a lo que pensé al inicio, he decidido que cada lector obtenga sus conclusiones. ¿Cómo? Pues tratando de encuadrar su caso en las preguntas que formularé. Si sigue este ejercicio quizá encontrará algunas pistas que le sean útiles.

Primer caso: Si una empresa arrendó un local, pero no puede explotarlo, y la prohibición actual afecta tanto al arrendador como al arrendatario porque los dos deben desplegar determinadas actividades para la explotación de ese espacio, ¿se debe pagar renta? ¿Qué sucede si [para entender este caso] ese local pertenece a un conjunto de espacios administrados de manera centralizada por el propietario o arrendador? ¿Cree Ud. que al encontrarse ambos imposibilitados de cumplir con las labores a su cargo, se debe suspender el pago del canon, sobre todo por la directa vinculación entre las actividades que despliegan ambos de manera coordinada y quizá necesaria? ¿Pasaría lo mismo en el coworking que no es propiamente un contrato de arrendamiento pero que se comporta como tal y exige (además) la presencia del operador?

Imaginemos otra situación. Una empresa alquila locales para despachar combustible. El propietario es consciente que la empresa tiene otras estaciones (propias o no) pero no le importa; lo que quiere es que el inmueble arrendado sea el que genere buenos ingresos de los que provendrán los fondos para el pago de la renta. Ud., como asesor legal, ¿podría afirmar que la causa del contrato, esto es, el fin práctico del alquiler, fue la explotación de “ese” local bajo ciertas condiciones normales que aseguren los flujos y la renta? ¿Sabía entonces el propietario que la merced conductiva está estrechamente vinculada a una generación estable de recursos explotando normalmente esa locación? Tome nota que en este segundo ejemplo la actividad está permitida.

Pasemos a otro caso. Una empresa que vende productos farmacéuticos tiene unas oficinas administrativas alquiladas que no puede usar porque solo trabajan en campo, la fuerza de ventas y sus cabezas responsables. Las labores estrictamente de oficina se siguen desplegando desde los hogares de quienes ocupaban los espacios arrendados gracias al uso de la tecnología (teletrabajo). ¿Cree Ud. que se justifica suspender el pago de la merced conductiva por la cuarentena cuando esas oficinas parecerían no tener un impacto sobre las ventas o, porque al alquilarlas al propietario no le vino en mente (ni le podía venir) que las tareas desarrolladas allí eran las que generaban los ingresos?

Un ejemplo final para no marear el lector. Alquilé un departamento a una persona natural como casa-habitación. El conductor es un abogado que me dice que al no poder desplazarse a su “Estudio” no puede atender a sus clientes y por ello me avisa que no pagará la renta durante la cuarentena. ¿Debo asumir esa pérdida de ingresos pese a que ese inquilino sigue usando mi departamento bajo la alegación de que no puede prestar servicios a su clientela?

Sin duda las preguntas no son inocuas. Son provocadoras y retadoras. Y el interesado debe analizar en qué situación se encuentra y qué respuesta corresponda deducir sin olvidar que el elenco de ejemplos no agota ni pretende agotar la realidad.

El tema de la adecuada o justa respuesta a cada problema, insisto, es una tarea individualizada, irrepetible. Puede tomar más tiempo, quizá demande algo más de costos, pero debe ajustarse a lo que realmente ocurre y a las circunstancias particulares que siempre encontrarán una respuesta en el marco legal aplicable, ya sea para decir que la renta se debe seguir pagando o que se justifica la suspensión temporal del abono de la misma.

Para terminar, decir sin más que si la ley obliga al arrendador o propietario a mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato (inciso 1 del art. 1680 del Código civil), basta para señalar que ante la actual imposibilidad temporal de cumplir con esa “prestación” el inquilino no debe pagar la renta, puede constituir un error básicamente por dos razones: (a) el propietario posiblemente ya ha entregado la posesión y (b) la norma tiene, más bien, una orientación diferente y es que el arrendador debe repeler a cualquiera que pretenda alegar derechos o pretensiones perturbando la posesión del arrendatario (y mantenerlo en ella) precisamente porque el dueño es quien conoce mejor la situación del espacio arrendado y, por ende, tiene mejor información que el inquilino; esto es, se trata de cerrar la brecha de conocimiento que usualmente se presenta en casos de asimetría informativa.


[*] Yuri Vega Mere es socio senior de Muñiz, Olaya, Meléndez, Castro, Ono & Herrera.

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