La protección que otorga la fe pública registral, conforme al artículo 2014 del Código Civil, debe ser interpretada y entendida como referida a la buena fe objetiva del adquirente; en ese sentido, no basta su sola creencia, sino le será exigible desvirtuar todo atisbo o sospecha sobre la inexactitud del registro.

Dicho de otro modo, el adquirente de buena fe debe asumir la carga de actuar diligentemente antes de celebrar un negocio jurídico de disposición de un bien.

Como, por ejemplo, además de hacer indagaciones o averiguaciones en los Registros Públicos sobre la situación jurídica subjetiva (quién es propietario) y objetiva (que el bien no esté gravado), acudir in situ al predio objetivo de compraventa, averiguar si el predio está siendo habitado ya sea por quienes ejercen la propiedad o solo la posesión y recoger toda información que se encuentra razonablemente posible a su alcance para poder tomar conocimiento de ella.

Esta es la segunda conclusión plenaria adoptada en el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil 2022, desarrollado los días 28 y 29 de abril, en el que se abordaron temas de especial relevancia para la justicia civil, con la participación de jueces superiores de treinta y cuatro distritos judiciales del país.

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Luego de dos días de debate y discusión respecto a las problemáticas planteadas, los jueces superiores competentes arribaron a los siguientes acuerdos plenarios:

1. ¿Quién tiene el mejor derecho de propiedad, quien inscribió su derecho en los registros públicos y no posee el inmueble o el que posee el inmueble y no inscribió su derecho en los registros públicos?

Debe preferirse al que compró primero [preferentemente con documento de fecha cierta] y, tiene la posesión, aun cuando no haya inscrito su derecho en los Registros Públicos, pues en nuestro país tiene carácter declarativo (artículo 949 del Código Civil).

2. ¿La protección que otorga la fe pública registral conforme prevé el artículo 2014 del Código Civil está referida a la buena fe subjetiva del tercero adquirente o es necesario que el demandante pruebe que el tercero adquirente no actuó con buena fe objetiva?

La protección que otorga la fe pública registral, conforme al artículo 2014 del Código Civil debe ser interpretada y entendida como referida a la buena fe objetiva del adquirente.

En ese sentido, no basta su sola creencia, sino le será exigible desvirtuar todo atisbo o sospecha sobre la inexactitud del registro, dicho de otro modo, el adquirente de buena fe debe asumir la carga de actuar diligentemente antes de celebrar un negocio jurídico de disposición de un bien, como, por ejemplo, además de hacer indagaciones o averiguaciones en los Registros Públicos sobre la situación jurídica subjetiva (quién es propietario) y objetiva (que el bien no esté gravado), acudir in situ al predio objetivo de compraventa, averiguar si el predio está siendo habitado ya sea por quienes ejercen la propiedad o solo la posesión y recoger toda información que se encuentra razonablemente posible a su alcance para poder tomar conocimiento de ella.

Lea también: Proceso de desalojo: ¿Puede la parte demandada oponer su defensa en la unión de hecho que sostiene con la parte demandante?

3. ¿En un proceso de petición de herencia, ¿se puede ingresar a examinar la filiación extramatrimonial, si ésta ha sido alegada, discutida y probada?

Sí, pues el proceso de petición de herencia es un proceso de conocimiento [proceso plenario] y, la filiación extramatrimonial ha sido debatida y discutida.

4. ¿En un proceso de desalojo por ocupación precaria, la parte demandada puede oponer válidamente su defensa, en la unión de hecho sostenida con la parte demandante?

En el proceso de desalojo, la parte demandada sí puede oponer válidamente su defensa, en la unión de hecho sostenida con la parte demandante, por ser un proceso plenario, donde el derecho en disputa no es la propiedad sino el derecho a poseer [Precedente 2, IV Pleno Casatorio Civil].

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