La copropiedad (o condominio) es situación jurídica donde dos o más personas poseen simultáneamente derechos de propiedad sobre un mismo bien, expresados a través de cuotas ideales—no porciones materiales determinadas. Regulada en el Código Civil (artículos 969-993), la copropiedad surge frecuentemente por herencia, divorcio, o adquisición conjunta de inmuebles. Su naturaleza dual—cada copropietario es dueño de la totalidad del bien pero su derecho está limitado por derechos equivalentes de otros propietarios—crea tensiones que requieren regulación cuidadosa. Los copropietarios disfrutan de derechos significativos (uso del bien, disposición de cuota, participación en beneficios) pero cargan también obligaciones sustanciales (contribución proporcional a gastos, cumplimiento de mejoras necesarias). En 2026, el sistema de resolución de controversias sigue siendo dual: procedimiento notarial/convencional cuando hay acuerdo, y procesos judiciales prolongados cuando hay desacuerdo. Este análisis examina estructura legal, derechos concretos, obligaciones, mecanismos de partición, y conflictos frecuentes en copropiedad inmobiliaria peruana.
Marco Legal Fundamental
Definición y Naturaleza Jurídica (Artículo 969 CC)
El Código Civil peruano define en su artículo 969: «Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.»
Tres elementos constitutivos:
- Pluralidad de titulares: Mínimo 2 personas (naturales o jurídicas) ostentan derecho de propiedad
- Unidad de objeto: El bien es uno solo, no fraccionado materialmente
- Cuotas ideales: Cada copropietario tiene participación expresada en porcentaje (25%, 50%, 33.33%, etc.) sobre la totalidad del bien, no sobre parte física determinada
Característica fundamental: La copropiedad es excepción al principio de exclusividad de la propiedad. Mientras la propiedad ordinaria exige titularidad única (una sola persona), la copropiedad permite múltiples titulares sobre un mismo bien, cada uno con derecho pleno pero limitado por concurrencia de otros.
Presunción de Igualdad (Artículo 970 CC)
En ausencia de prueba contraria, las cuotas se presumen iguales entre los copropietarios. Ejemplo: Si tres personas adquieren inmueble en copropiedad sin especificar cuotas, cada una tiene 33.33% de derecho. Si prueba documental acredita distribución distinta, se aplicará esa distribución.
Constitución de la Copropiedad
Causas de origen:
- Herencia: Múltiples herederos sobre un inmueble (causa más frecuente)
- Adquisición conjunta: Dos o más personas compran inmueble a la vez
- Prescripción adquisitiva colectiva: Dos o más coposeedores adquieren por usucapión
- Mezcla de cosas: Cuando resulta bien de mezcla de bienes de distintos dueños, pertenece a estos en proporción a valores
- Independización y copropiedad: Artículo 38 Ley 27157 permite régimen de propiedad exclusiva + común en edificios
Derechos de los Copropietarios: Análisis Detallado
1. Derecho de Uso del Bien Común (Artículo 974 CC)
Enunciación legal:
«Cada copropietario tiene derecho a servirse del bien común, siempre que no altere su destino ni perjudique el interés de los demás.»
Implicaciones:
- Acceso sin restricción: Cada copropietario, independientemente de cuota, tiene derecho a ocupar/usar el bien, usualmente ejercitable de tres formas:
- Uso simultáneo: Todos ocupan juntos (ej. heredad común donde varios herederos usan la tierra)
- Uso por turnos: Se acuerda cronograma de ocupación (ej. casa de veraneo heredada donde cada copropietario ocupa meses diferentes)
- Uso exclusivo consensual: Uno usa con exclusión de otros, pero debe indemnizar a los demás en proporción a sus cuotas
- Limitación de destino: No puede alterarse naturaleza del bien. Si es terreno agrícola, no convertir a industrial sin unanimidad
- No perjuicio a terceros: Uso debe ser pacífico, no puede generar molestias graves (ruido, contaminación, etc.)
Caso de uso exclusivo con indemnización:
- Herencia: Casa común entre tres hermanos (cuotas 33.33% cada uno)
- Uno de los hermanos reside exclusivamente en la casa, excluyendo a otros
- Está obligado a indemnizar a otros hermanos en proporción a sus cuotas
- Sin indemnización: Violación de derechos; otros copropietarios pueden demandar compensación
Derecho NO consiste en ocupar parte material específica: Copropietario no puede reclamar «el dormitorio del norte es mío», pues bien es indivisible. Tiene derecho abstracto sobre totalidad, limitado por derechos similares de otros.
2. Derecho a Participar en Beneficios (Artículo 974 CC, Párrafo 2)
Enunciación: Copropietarios están obligados a «reembolsarse proporcionalmente los provechos obtenidos del bien»
Aplicaciones concretas:
- Alquileres: Si inmueble es arrendado, las rentas se distribuyen entre copropietarios en proporción a cuotas
- Ejemplo: Bien arrendado por S/ 10,000/mes; copropietarios con cuotas 50%-50% reciben S/ 5,000 cada uno
- Productos naturales: Si es fundo, cosechas se dividen proporcionalmente
- Usufructo: Frutos civiles (intereses, arriendos) se distribuyen
- Derecho de exclusión: Copropietario que captura frutos con exclusión de otros debe rendir cuentas y reembolsar
3. Derecho de Disposición de Cuota Ideal (Artículo 977 CC)
Cada copropietario puede libremente disponer (vender, hipotecar, donar) de su cuota ideal sin consentimiento de otros copropietarios.
Procedimiento:
- Copropietario decide vender cuota a tercero
- Formaliza venta por escritura pública
- Inscribe en SUNARP
- Tercero adquiriente se convierte en nuevo copropietario
- Otros copropietarios NO pueden impedir venta
Limitación: Derecho de preferencia (Artículo 989 CC):
- Si bien común es indivisible y se decide venderlo en subasta pública, otros copropietarios tienen derecho a adquirirlo pagando precio de tasación
- Solo aplica a subasta pública de bien indivisible, no a venta de cuota individual
- No existe derecho de preferencia al vender cuota individual (error frecuente en práctica)
Ejemplo:
- A, B, C son copropietarios de inmueble con cuotas 33.33% cada uno
- A quiere vender su cuota a tercero D
- B y C NO tienen derecho de preferencia para evitar que D se convierta en copropietario
- A puede vender a D libremente
- D pasa a ser copropietario con cuota 33.33%, reemplazando A
4. Derecho a Demandar Partición (Artículos 984-985 CC)
Acción imprescriptible: Cualquier copropietario tiene derecho permanente e imprescriptible a solicitar división del bien común.
Alcance:
- No hay plazo límite para ejercer esta acción
- Ni prescripción por paso del tiempo
- Ni adquisición por prescripción entre copropietarios (Art. 985: «ninguno de los copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes comunes»)
Limitaciones a partición:
- Indivisión forzosa: Cuando ley fija duración (ej. plazo en testamento para no partir herencia durante ciertos años)
- Pacto de indivisión: Acuerdo expreso de copropietarios para no partir durante plazo determinado
- Ley fija plazo: Ciertos regímenes legales (sociedad conyugal ganancial, hasta disolución) pueden impedir partición
5. Derecho a Reivindicación y Acciones Posesorias (Artículo 979 CC)
Cualquier copropietario puede reivindicar el bien común y promover acciones posesorias, interdictos, desahucio, aviso de despedida, etc.
Implicación: Copropietario puede actuar en defensa del bien común sin autorización de otros:
- Desalojar a tercero invasor
- Recuperar bien robado
- Impedir usurpación
- Acciones procesales ejecutables de oficio para proteger bien común
Obligaciones de los Copropietarios
1. Contribución Proporcional a Gastos de Conservación (Artículo 981 CC)
Norma: «Todos los copropietarios están obligados a concurrir, en proporción a su parte, a los gastos de conservación y al pago de los tributos, cargas y gravámenes que afecten al bien común.»
Gastos cubiertos:
- Mantenimiento: Reparaciones necesarias (techos, muros, tuberías)
- Impuestos: Impuesto predial, arbitrios municipales, contribuciones
- Servicios: Agua, electricidad, seguros
- Administración: Si hay administrador, su remuneración
- Mejoras necesarias: Trabajos obligados para conservar bien en estado operativo
Cálculo: Proporcional a cuota ideal
- Ejemplo: Inmueble con gastos anuales S/ 10,000; copropietarios 60%-40%
- Copropietario A debe pagar: S/ 6,000 (60%)
- Copropietario B debe pagar: S/ 4,000 (40%)
Enforcement: Copropietario que rehúsa pagar puede ser compelido por otros mediante:
- Acción ordinaria de cobro
- Embargo de cuota ideal si se convierte en acreedor moroso
- En caso extremo, ejecución de bien común y distribución de precio
Excepción: Copropietario que renuncia a su cuota se libera de obligaciones futuras (pero responsable por pasado vencido).
2. Obligación de No Alterar Destino del Bien (Artículos 974, 978 CC)
Restricción fundamental: Ningún copropietario puede unilateralmente alterar destino o naturaleza del bien sin consentimiento de otros.
Ejemplos de alteración prohibida sin unanimidad:
- Convertir casa-habitación en comercio (cambio de destino)
- Construcción de nuevas estructuras
- Demolición de partes
- Cambio de zonificación de facto
- Instalación de industria contaminante
Validez de actos sobre bien: Artículo 978
«Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto sólo será válido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto.»
Implicación: Si copropietario construye mejora sin autorización, esa construcción es válida solo si, en posterior partición, esa parte se le adjudica a él. Si se adjudica a otro, la construcción pasa al adjudicatario sin compensación al constructor (salvo acuerdo).
3. Obligación de Participar en Mejoras (Artículo 980 CC)
Norma: «Las mejoras necesarias y útiles pertenecen a todos los copropietarios, con la obligación de responder proporcionalmente por los gastos.»
Clasificación de mejoras:
| Tipo | Definición | Ejemplo | Obligación |
|---|---|---|---|
| Necesarias | Indispensables para conservar bien | Reparación de techos, refuerzos estructurales | Todos deben costear |
| Útiles | Aumentan valor aunque no imprescindibles | Pintura, renovación de tuberías | Todos deben costear |
| Voluptuarias | Suntuarias, de lujo | Piscina, spa, decoartivo | Quien las hizo las costea |
Régimen: Mejoras necesarias/útiles son de propiedad común (pasan a todos) y todos comparten gastos.
4. Obligación de Respetar Acuerdos de la Mayoría
Administración por acuerdo: Cuando copropietarios representando mayoría de cuotas acuerdan acción, es vinculante para todos (con excepciones).
Áreas donde vota mayoría:
- Administrador del bien
- Gastos ordinarios de conservación
- Mejoras necesarias
- Regulación de uso
Áreas donde se requiere unanimidad:
- Partición del bien (todos deben consentir o uno puede forzar judicialmente)
- Disposición del bien (venta, hipoteca del bien común)
- Alteración de destino (cambio fundamental de uso)
- Prorrateo extraordinario de gastos no previstos
Administración del Bien Común
Administración Voluntaria
Los copropietarios pueden acordar que uno de ellos administre el bien, designando un administrador con facultades para:
- Cobrar gastos
- Efectuar reparaciones ordinarias
- Contratar servicios
- Mantener registros
Retribución: Fijada por acuerdo; puede ser porcentaje de gastos o cantidad fija.
Administración Judicial (Artículos 769+ CPC)
Cuando no hay acuerdo sobre administrador o administrador actúa negligentemente, juez puede designar administrador judicial.
Procedimiento:
- Copropietario solicita administración judicial
- Juez convoca audiencia
- Si concurren quienes representan más de 50% de cuotas y acuerdan sobre administrador, se designa al acordado
- Si no hay unanimidad, juez designa administrador idóneo
- Administrador bajo supervisión judicial con obligación de rendir cuentas
Partición: Extinción de la Copropiedad
Definición y Finalidad
Partición (Artículo 983 CC): Acto jurídico mediante el cual el bien común se divide en porciones materiales, adjudicándose a cada copropietario una parte en propiedad exclusiva, extinguiendo el estado de copropiedad.
Por la partición «permutan los copropietarios»: Cada uno cede derecho sobre bienes que no se le adjudican a cambio de derecho que recibe en bienes que sí se adjudican.
Clases de Partición
1. Partición Convencional (Mutuo Acuerdo)
Características:
- Todos copropietarios de plena capacidad acuerdan división
- Se formaliza mediante escritura pública
- Se inscribe en SUNARP
- Rápida y económica
- No requiere intervención judicial
Procedimiento:
- Copropietarios negocian división física del bien
- Si bien es divisible (terreno de 2 hectáreas entre 2 copropietarios → 1 hectárea cada uno), acuerdan lotes
- Formalizan mediante acta notarial o escritura pública
- Plano catastral se subdivide y registra en SUNARP
- Cada ex-copropietario obtiene título de propiedad exclusiva sobre su lote
Costos: Notariales (S/ 300-800) + aranceles SUNARP (S/ 50-100 por lote)
2. Partición Notarial
Aplicable cuando: Todos copropietarios acuerdan pero:
- Alguno es incapaz de capacidad restringida
- Menores de edad involucrados
- Personas jurídicas
Procedimiento:
- Notario recibe acuerdo de partes
- Verifica capacidad, representa a incapaces (con aprobación de Juzgado)
- Formaliza partición mediante acta notarial
- Inscribe ante SUNARP
Mayor protección: Asegura que incapaces no resulten perjudicados.
3. Partición Arbitral
Cuando: Copropietarios someten litigio sobre partición a arbitraje.
Características:
- Árbitros (1-3 según acuerdo) resuelven división
- Decisión es binding (vinculante)
- Más rápido que proceso judicial
- Costo compartido entre partes
- Decisión se inscribe en SUNARP con efecto de sentencia
4. Partición Judicial
Cuando: No hay acuerdo entre copropietarios.
Iniciador: Cualquiera de los copropietarios puede demandar acción de partición.
Procedimiento:
- Demandante presenta demanda de partición ante Juzgado Civil
- Demandados son otros copropietarios
- Juez convoca a audiencia única (oral)
- Las partes presentan posiciones sobre cómo dividir el bien
- Si bien es divisible, juez aprueba división
- Si no es materialmente divisible (ej. un departamento), juez ordena:
- Adjudicación a uno de copropietarios, con pago en dinero a otros del equivalente a sus cuotas
- Venta pública: Bien se vende en subasta, producto se distribuye
Duración: 6-18 meses típicamente
Costos: Tasas judiciales (S/ 200-500) + abogado (S/ 1,500-5,000)
Bienes No Divisibles (Artículo 988 CC)
Problema: Bien no es susceptible de división material (ej. departamento único, pequeña casa indivisible).
Soluciones:
- Adjudicación en común: Si dos copropietarios acuerdan seguir siendo copropietarios de una parte específica (menos común)
- Venta contractual por acuerdo: Todos copropietarios acuerdan vender bien, reparten precio
- Venta en subasta pública: Si no hay acuerdo sobre venta consensuada:
- Juez ordena subasta pública
- Tercero compra en subasta
- Precio se distribuye entre copropietarios proporcionalmente
Derecho de Preferencia: Artículo 989 CC
Enunciación: «Los copropietarios tienen el derecho de preferencia para evitar la subasta de que trata el artículo 988 y adquirir su propiedad, pagando en dinero el precio de la tasación en las partes que correspondan a los demás copartícipes.»
Alcance preciso:
- Solo aplica cuando bien indivisible va a ser vendido en subasta pública
- Copropietario puede evitar subasta pagando a otros el precio de tasación
- No aplica a venta de cuota individual o venta consensuada
Procedimiento:
- Bien indivisible va a subasta pública
- Juez tapia bien; tasador fija valor de mercado (ej. S/ 500,000)
- Antes de subasta pública, juez convoca a copropietarios
- Si uno o más desean ejercer preferencia:
- Deben pagar en dinero 100% del precio de tasación (S/ 500,000)
- A otros copropietarios les corresponde dinero en proporción a cuotas
- Copropietario que paga se convierte en propietario exclusivo
- Si ninguno ejerce preferencia, procede subasta pública
Ejemplo:
- A y B son copropietarios 50%-50% de inmueble
- Valor tasado: S/ 400,000
- En subasta pública, A puede comprar pagando S/ 400,000
- B recibe S/ 200,000 (su 50%)
- A es propietario exclusivo del bien
Conflictos Frecuentes en Copropiedad
1. Disputas sobre Uso Exclusivo
Problema: Un copropietario ocupa bien con exclusión de otros, sin pagar indemnización.
Solución legal: Obligado a indemnizar a otros en proporción a cuotas (Art. 975)
Medida: Otros copropietarios pueden:
- Demandar cobro de compensación
- Petición de partición para terminar copropiedad
- Embargo de cuota como presión
2. Incumplimiento de Pago de Gastos
Problema: Copropietario rehúsa pagar su parte de impuestos, mantenimiento, servicios.
Soluciones:
- Acción de cobro contra moroso por cantidad proporcional
- Embargo de cuota ideal para garantizar pago
- Venta de cuota en subasta pública para satisfacer deuda (aunque raro)
3. Mejoras no Autorizadas
Problema: Copropietario hace mejora (adiciona cuarto, construye piscina) sin consentimiento.
Régimen legal:
- Si es mejora necesaria/útil: Beneficia a todos; todos deben contribuir costos
- Si es mejora voluptuaria: Quien la hizo la costea; si bien se vende, mejora no se computa en valor común
- Acto solo es válido si al dividir, lote que incluye mejora se adjudica al que la hizo (Art. 978)
4. Paralización por Desacuerdo
Problema: Copropietarios desacuerdan sobre partición, uso, mejoras; bien queda «congelado».
Soluciones:
- Administración judicial: Juez designa administrador profesional
- Partición forzada: Cualquiera puede demandar partición (acción imprescriptible)
- Venta forzada: Si partición es imposible, bien se vende y precio se reparte
Extinción de la Copropiedad (Artículo 992 CC)
La copropiedad extingue por:
- Partición: Distribución física del bien
- Venta del bien común: Tercero compra toda la propiedad; copropietarios reciben dinero
- Consolidación: Todos los derechos se concentran en una sola persona (ej. todos herederos de una persona venden sus cuotas a uno de ellos)
- Pérdida total: Bien se destruye por fuerza mayor (terremoto, incendio)
- Prescripción adquisitiva en favor de tercero: Tercero adquiere bien por usucapión (aunque es raro)
Aspectos Registrales (SUNARP)
Inscripción de Copropiedad
Requisitos:
- Título (escritura pública, testamento, sentencia)
- Formulario de solicitud de inscripción
- Comprobante de pago de aranceles
- Para partición: Oficio judicial o acta notarial
Duración: 15-30 días hábiles para inscripción
Costo aranceles: S/ 26.40 por inscripción + S/ 26.40 por cada anotación de partición
Certificado Literal de Dominio (CLD)
Al registrarse copropiedad, SUNARP emite CLD que especifica:
- Identificación del inmueble
- Nombres de copropietarios
- Cuotas de cada uno (expresadas en fracción: 1/2, 1/3, etc.)
- Cargas, hipotecas, gravámenes
Caso Práctico Completo
Escenario: Herencia Inmobiliaria
Hechos:
- Juan fallece dejando casa valuada en S/ 300,000
- Herederos: María (50%), Carlos (30%), Rosa (20%)
- Todos viven en diferentes ciudades
- Casa requiere reparaciones (S/ 20,000)
Fase 1: Constitución de Copropiedad
- Testamento se inscribe en SUNARP
- CLD refleja: María (50%), Carlos (30%), Rosa (20%)
- Cada heredero puede vender su cuota, hipotecar, arrendar inmueble
Fase 2: Gasto de Conservación
- Reparaciones necesarias: S/ 20,000
- Contribución proporcional:
- María: S/ 10,000 (50%)
- Carlos: S/ 6,000 (30%)
- Rosa: S/ 4,000 (20%)
- Si alguno rehúsa, otros pueden cobrar vía acción ordinaria
Fase 3: Partición Voluntaria
- Tres opciones:
- Vender casa (acuerdan todos) → reparten S/ 300,000 según cuotas
- Adjudicar a uno: Carlos se queda casa, paga María S/ 150,000 y Rosa S/ 60,000
- Partir en lotes: Si hay terreno divisible, cada uno recibe lote proporcional
Fase 4: Si No Hay Acuerdo
- María demanda acción de partición
- Juzgado revisa posiciones
- Si casa no es divisible: se vende en subasta
- Carlos puede ejercer preferencia: paga S/ 300,000, obtiene casa exclusiva
- María y Rosa reciben: S/ 150,000 y S/ 60,000 respectivamente
La copropiedad es régimen que protege derechos de múltiples propietarios sobre un mismo bien, balanceando intereses individuales con necesidad de mantener bien en funcionamiento. La regulación peruana (Arts. 969-993 CC) reconoce amplios derechos de copropietarios—uso, disposición de cuota, demanda de partición—pero los subordina a obligaciones proporcionales: contribución a gastos, no alteración de destino, respeto a derechos de otros.
La tensión característica de copropiedad es irresoluble sin actitud de cooperación o intervención judicial: bienes comunes funcionan bien cuando hay acuerdo, pero colapsan bajo desacuerdo. El sistema legal peruana responde con dos mecanismos: (1) procedimiento convencional/notarial expedito cuando hay consenso, (2) partición forzada imprescriptible cuando no hay.
Para 2026, recomendaciones prácticas incluyen: documentar cuotas exactamente en SUNARP, establecer administrador claro (voluntario o judicial), definir pautas de pago de gastos, y —si desacuerdo surge—recurrir a partición judicial en lugar de paralización indefinida. La acción de partición, siendo imprescriptible, siempre está disponible como «válvula de escape» ante copropiedad conflictiva.