Vender una casa, departamento, terreno u otro inmueble en Perú implica revisar una serie de obligaciones tributarias antes de firmar la escritura pública. Dependiendo de las características de la operación, pueden intervenir el Impuesto a la Renta por la venta del inmueble, el impuesto predial, los arbitrios municipales y el impuesto de alcabala.
Una de las preguntas más frecuentes es: ¿qué impuestos paga el vendedor de un inmueble en Perú y cuáles corresponden al comprador? La respuesta depende del tipo de operación, la fecha en que se adquirió el inmueble, si existe una ganancia y si se trata de una casa habitación.
En este artículo encontrarás una guía práctica para entender cómo se calculan los principales impuestos relacionados con la compraventa de inmuebles en Perú durante 2026.
¿Qué impuestos se pagan al vender un inmueble en Perú?
En términos generales, las obligaciones pueden dividirse entre las que corresponden al vendedor y las que corresponden al comprador.
Vendedor
- Impuesto a la Renta por la ganancia de capital, cuando corresponda.
- Impuesto predial según las obligaciones correspondientes al año de la transferencia.
- Arbitrios municipales pendientes, según corresponda.
Comprador
- Impuesto de Alcabala, cuando corresponda.
- Otros gastos asociados a la formalización de la compraventa.
1. Impuestos que corresponden al propietario vendedor
1.1. Impuesto a la Renta por venta de inmueble
Cuando una persona natural vende un inmueble y obtiene una ganancia de capital, dicha ganancia puede estar afecta al Impuesto a la Renta de segunda categoría.
La tasa efectiva aplicable a la ganancia de capital es del 5%. Para determinar el impuesto primero se calcula la diferencia entre el precio de venta y el costo computable actualizado del inmueble.
Impuesto a la Renta = Ganancia de capital × 5%
¿Qué es el costo computable?
El costo computable es, en términos generales, el valor que la legislación tributaria permite considerar como costo del inmueble para calcular la ganancia. En adquisiciones a título oneroso, el costo de adquisición o construcción se actualiza utilizando los índices de corrección monetaria establecidos por el Ministerio de Economía y Finanzas. También pueden considerarse determinadas mejoras permanentes.
Por ejemplo, si un inmueble se adquirió por S/ 250,000 y después de aplicar la actualización correspondiente su costo computable asciende a S/ 280,000, mientras que el precio de venta es S/ 350,000, la ganancia para efectos del ejemplo sería:
Costo computable: S/ 280,000
Ganancia: S/ 70,000
Impuesto referencial: S/ 70,000 × 5% = S/ 3,500
El ejemplo es únicamente ilustrativo. El cálculo real debe considerar el índice de corrección monetaria aplicable y las reglas específicas del caso.
¿Qué ocurre si el inmueble fue adquirido por herencia o donación?
Los inmuebles adquiridos gratuitamente tienen reglas especiales para determinar el costo computable.
Para inmuebles adquiridos gratuitamente antes del 1 de agosto de 2012, SUNAT señala que el costo puede determinarse tomando como referencia el valor de autoavalúo ajustado mediante el índice de corrección monetaria. Para adquisiciones gratuitas realizadas desde el 1 de agosto de 2012, el costo computable es, como regla general, cero, salvo que pueda acreditarse fehacientemente el costo que correspondía al transferente.
1.2. ¿Cuándo no se paga Impuesto a la Renta por vender una propiedad?
No todas las ventas de inmuebles generan un impuesto a la renta. SUNAT contempla diferentes situaciones en las que no corresponde realizar el pago.
Casa habitación
Una de las principales excepciones corresponde a la casa habitación del propietario.
Para que el inmueble califique como casa habitación para estos efectos, debe haber permanecido en propiedad del vendedor durante un período no menor de dos años y no debe estar destinado exclusivamente a actividades como comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.
Por ello, tener una propiedad que sea la única vivienda del propietario no significa automáticamente que la venta esté libre del impuesto. También deben cumplirse las condiciones establecidas para que sea considerada casa habitación.
Inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2004
Las ventas de inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2004 tienen un tratamiento especial. SUNAT señala que, para acreditar este supuesto, deben presentarse ante el notario los documentos que permitan demostrar la fecha de adquisición.
Cuando no existe ganancia de capital
Si el costo computable del inmueble es igual o superior al precio de venta, no existe una ganancia de capital gravada. SUNAT incluye expresamente este supuesto entre los casos en los que no se paga el impuesto.
1.3. ¿Cómo se declara y paga el Impuesto a la Renta?
Cuando corresponde pagar Impuesto a la Renta por la venta de un inmueble, la operación debe declararse ante SUNAT.
La declaración se realiza mediante el Formulario Virtual N.º 1665. El impuesto debe declararse y pagarse hasta el mes siguiente de percibida la renta, siguiendo el cronograma de obligaciones mensuales de SUNAT.
En la práctica, el comprobante o formulario que acredita el pago debe ser presentado al notario cuando corresponda, antes de elevar la minuta a escritura pública. Si la operación no está sujeta al impuesto, también pueden existir documentos o declaraciones que deben presentarse para acreditar el motivo.
1.4. Impuesto Predial al vender un inmueble
El Impuesto Predial grava los predios urbanos y rústicos. Su cálculo está relacionado con el valor del terreno y de las edificaciones, de acuerdo con las reglas de valorización municipal.
Una cuestión importante en una compraventa es determinar quién tenía la condición de contribuyente para el ejercicio correspondiente y verificar las obligaciones municipales antes de formalizar la transferencia.
Además del pago, el vendedor debe revisar que no existan deudas municipales pendientes que puedan generar observaciones durante la formalización de la operación.
1.5. Arbitrios municipales
Los arbitrios municipales son tasas vinculadas a servicios prestados por las municipalidades, como limpieza pública, parques y jardines, serenazgo y otros servicios municipales.
Por ello, antes de cerrar una compraventa conviene revisar si existen arbitrios pendientes y determinar qué corresponde cancelar o acreditar en función de la fecha de transferencia.
2. Impuesto que corresponde al comprador
2.1. Impuesto de Alcabala
El Impuesto de Alcabala es un tributo municipal que grava determinadas transferencias de propiedad de inmuebles urbanos y rústicos. El obligado al pago es, como regla general, el comprador o adquirente.
La tasa es del 3% y para determinar la base imponible se descuenta el equivalente a 10 UIT, de acuerdo con las reglas aplicables.
Para 2026, la UIT tiene un valor de S/ 5,500. Por tanto:
Alcabala referencial = (valor de transferencia − S/ 55,000) × 3%
Por ejemplo, si el valor de transferencia fuera S/ 400,000, y suponiendo para este ejemplo que corresponde aplicar la deducción de 10 UIT:
Menos 10 UIT: S/ 55,000
Base referencial: S/ 345,000
3%: S/ 10,350
El cálculo real de la alcabala debe considerar las reglas y excepciones que correspondan a la operación. En Lima, el SAT indica además que el impuesto grava las transferencias de predios urbanos y rústicos y que el plazo para liquidar y pagar es hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
3. Diferencia entre Impuesto a la Renta y Alcabala
Una confusión frecuente es pensar que ambos impuestos corresponden a la misma persona. No es así.
| Impuesto | ¿Quién lo paga? | ¿Sobre qué se calcula? | Tasa referencial |
|---|---|---|---|
| Impuesto a la Renta por venta | Vendedor | Ganancia de capital | 5% |
| Impuesto de Alcabala | Comprador | Base imponible de la transferencia, aplicando la deducción correspondiente | 3% |
| Impuesto Predial | Contribuyente según las reglas municipales | Valor del predio | Según escala y reglas aplicables |
| Arbitrios | Contribuyente según las reglas municipales | Servicios municipales | Según municipalidad |
4. Ejemplo completo de una compraventa de inmueble
Imaginemos una operación en 2026 con los siguientes datos:
- Precio de venta: S/ 500,000.
- Costo computable actualizado: S/ 350,000.
- El inmueble no califica como casa habitación.
- No se encuentra dentro de un supuesto de inafectación.
Impuesto del vendedor
La ganancia de capital sería:
Aplicando el 5%:
En este ejemplo, el Impuesto a la Renta por la ganancia sería S/ 7,500.
Alcabala del comprador
Utilizando la UIT 2026 de S/ 5,500 y la deducción de 10 UIT:
S/ 445,000 × 3% = S/ 13,350
Este es un ejemplo matemático simplificado. La liquidación efectiva debe considerar las reglas específicas de la transferencia y la administración tributaria competente.
5. ¿Qué documentos debe presentar el vendedor al notario?
Antes de elevar una compraventa a escritura pública, es fundamental revisar la documentación tributaria.
Cuando existe obligación de pagar Impuesto a la Renta, el vendedor debe presentar el comprobante o formulario que acredite el pago. Cuando no existe impuesto por pagar, SUNAT contempla una comunicación con carácter de declaración jurada para acreditar el supuesto correspondiente, como casa habitación, inexistencia de impuesto o renta de tercera categoría.
Para inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2004 también pueden ser necesarios documentos que acrediten la fecha de adquisición.
Checklist antes de vender una propiedad
6. Preguntas frecuentes sobre impuestos por vender un inmueble en Perú
¿Cuánto se paga de impuesto por vender una casa en Perú?
Si corresponde Impuesto a la Renta de segunda categoría, la tasa efectiva es del 5% sobre la ganancia de capital, no sobre todo el precio de venta. La ganancia se determina restando el costo computable al valor de venta.
¿Quién paga la Alcabala, el comprador o el vendedor?
La Alcabala corresponde al comprador como sujeto obligado, de acuerdo con la información del SAT. La tasa general es 3%, aplicándose la deducción de 10 UIT conforme a las reglas del impuesto.
¿Si vendo mi única casa pago Impuesto a la Renta?
No necesariamente. Para que pueda aplicarse el supuesto de casa habitación deben cumplirse las condiciones establecidas por SUNAT, entre ellas el período mínimo de dos años de propiedad y las condiciones de uso del inmueble.
¿Qué pasa si vendo una propiedad al mismo precio que la compré?
Si no existe una ganancia de capital porque el costo computable es igual o superior al precio de venta, no corresponde pagar el Impuesto a la Renta por esa ganancia. Sin embargo, deben cumplirse las obligaciones documentarias correspondientes.
¿Qué pasa si heredé una casa y ahora quiero venderla?
Las propiedades recibidas por herencia tienen reglas especiales para determinar el costo computable. No debe asumirse automáticamente que el costo es el mismo que tenía el propietario fallecido; es necesario revisar la fecha y las condiciones de la adquisición gratuita y la documentación que permita acreditar el costo.
¿Cuándo debo declarar el impuesto por la venta?
La declaración y pago del Impuesto a la Renta por venta de inmueble debe realizarse hasta el mes siguiente de percibido el pago, siguiendo el cronograma de obligaciones mensuales de SUNAT.
7. ¿Qué revisar antes de firmar la compraventa?
Una compraventa inmobiliaria no debería analizarse únicamente desde el precio pactado. También es importante revisar la situación tributaria, registral y documental del inmueble.
Antes de firmar, conviene verificar:
- Partida registral del inmueble.
- Titularidad y poderes de los vendedores.
- Fecha y forma de adquisición.
- Costo computable para efectos tributarios.
- Posible ganancia de capital.
- Impuesto a la Renta.
- Impuesto Predial.
- Arbitrios municipales.
- Alcabala que podría corresponder al comprador.
- Documentos solicitados por la notaría.
Conclusión: ¿qué impuestos hay que pagar al vender una propiedad?
La venta de un inmueble en Perú puede generar diferentes obligaciones tributarias dependiendo de quién realiza la operación y de las características del predio.
Para el vendedor, el punto central es determinar si existe una ganancia de capital sujeta al Impuesto a la Renta del 5%. Para ello se debe calcular correctamente el costo computable y revisar si existe algún supuesto que permita no pagar el impuesto, como la casa habitación, una adquisición anterior al 1 de enero de 2004 o la inexistencia de ganancia.
Para el comprador, uno de los principales tributos que debe revisarse es el Impuesto de Alcabala, cuya tasa general es del 3% y que utiliza una deducción equivalente a 10 UIT. Para 2026, 10 UIT representan S/ 55,000.
Debido a que una operación inmobiliaria puede involucrar montos importantes y diferentes reglas según la fecha de adquisición, tipo de inmueble, forma de adquisición y condición del vendedor, es recomendable revisar el caso concreto con un profesional tributario, abogado o notario antes de formalizar la operación.